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赣州某住宅项目市场调查与产品初步定位 目 录 前言 第一部分 赣州房地产市场调查 赣州宏观市场研究………………………………………………. 赣州概况……………………………………………………………….. 赣州市宏观经济发展状况……………………………………………. 赣州房地产市场发展状况………………………………………. 赣州房地产发展现状与特点…………………………………………. 市场特征 产品特征 市场发展趋势……………………………………………………. 市场细分与目标市场……………………………………………. 1、区域房地产市场细分…………………………………………………. 2、区块市场分析 3、高端市场供求分析 4、高端市场竞争分析…………………………………………. 第二部分 产品定位 一、项目分析……………………………………………………………... 基本资料……………………………………………………………... 项目分析……………………………………………………………... 二、目标客群定位………………………………………………………… 目标客群分类………………………………………………………… 目标客群的特征分类 三、目标客群偏好分析………………………………………………… 四、项目定位……………………………………………………………... 1、项目规划与概念设计………………………………………………….. 2、建筑风格…………………………………………………….…………. 3、景观设计……………………………………………………………….. 4、房型设计……………………………………………………………… 前言 房地产项目的成功的因素很多，但往往前期的市场研究、产品定位是至关重要的，“七分定位，三分推广”就是这个道理。所以我们这次对赣州市场进行了详细的调查，力求做到更准确、更深入。力求在充分把握宏观市场的基础上，在对细分市场特点、区域产品研究、目标客群置业习惯等基础上，结合项目本身发现真问题，找出解决方案。发现市场空间、找出真问题、策划应对方案是本次工作中的核心。 从宏观市场的调查研究中发现，近两年，赣州市房地产发展比较迅猛，但整体来说还处于初级阶段。总体价格水平较低，住宅供求主要以安居型为主；住宅产品还没有进入升级换代期，物业档次尚没有明显的拉开；中高端住宅、别墅类物业的市场供求的总量较小。赣州市这几年的房地产开发项目，面向普通百姓和工薪阶层的经济适用住房约占81.2％，商业营运房约占 16.7％左右，高档住宅和近郊别墅仅占2.1％。 以2003年赣州市商品房销售面积132万平方米计算，那么高档住宅和近郊别墅实现销售面积仅为2.7万平方米，市场需求总量还相当小。一般来说，在高档物业需求较少的中小城市，地产项目大多采用混合式物业的开发策略，以达到降低开发风险与缩短销售周期等目标，来获取更大的利润。海德公园项目的规划也体现了他们对开发高档物业的谨慎态度。博德山庄别墅项目的市场状况从另一个方面也一定程度上证明了这一点。 对于本项目而言，由于总体规模较小，采取短、平、快的开发模式是一个很好的策略；如果规划为纯独幢别墅物业项目，在一个高档物业市场需求总量很大的城市里是一个很好的选择。但是在赣州这样一个高档物业需求总量很小的城市，纯别墅的规划使销售周期必然拉长，项目开发的风险也随之增大。因此，根据项目特点，针对细分市场需求，采用混合式高端物业的规划是一个很好的市场选择。 减小市场风险，缩短开发周期、获取最大效益是项目物业发展的主要目标。项目别墅类物业除独幢别墅外，可以考虑双拼、联排、叠加别墅类型；这样不仅可以降低风险，还能有效吸引市区购买复式房的客源。 准确的定位是项目发展的关键，是项目发展策划的第一步。下面是对赣州房地产市场的深入研究和对项目定位的针对性细化方案。 第一部分 赣州房地产市场调查 赣州宏观市场研究 1.1赣州地区概况 　　1998年国务院批准撤销赣州地区，设立地级赣州市。现辖1区,15个县,代省管理2个市，是江西省最大的行政区。2000年末，全市总人口785.21万人，人口密度199.29人/平方公里。赣州是客家人聚居最多的地区，也是江西省的重点侨乡之一, 客家人口占赣州人口的95%以上，华侨分布在东南亚及美国、 加拿大、日本、澳大利亚等20多个国家和地区。目前赣州港、澳、台胞和海外华侨胞有7万多人，其中，在政治上有影响，经济上有实力、 学术上有造诣的知名人士有900余人。　　 2000年，全市国内生产总值达266.20亿元，比上年增长7.6%。其中，第一产业增加值92.04亿元，增长2.4%；第二产业增加值78.22亿元，增长9.7%； 第三产业增加值95.94亿元，增长11.0%。地方财政收入15.14亿元，增长1.3%；实际利用外资