旭升房地产集团地产金融投资策略报告.pptVIP

“三市联动”为中国房地产企业创造千载难逢的发展良机： 城市化进程推动中国房地产各个细分市场飞速发展： 区域开发热度不减，土地购置欲望强烈 住宅投资热情高涨，区域消费容量继续放大 销售价格持续上涨，驱动因素各不相同 发展总战略：占领长三角，立足内陆市场 重庆市场研判：房地产业将持续健康的快速发展 成都市场研判：住宅小户型成主力，写字楼市场长期看好 青岛市场研判：不失稳健，但上涨压力仍然巨大 未来趋势：一线城市逐步导向内陆市场 长三角战略：以上海为龙头，二线城市为核心 长三角基本情况： 区域规划布局：一核六带 长三角地区交通规划：3小时生活圈 以上海为中心的长三角五大都市圈正在逐步形成 上海城市发展情况 杭州市场研判：遵循“平稳理性，持续健康”的发展轨道 宁波市场研判：房地产开发投资成为投资增长的主要拉动力 苏州市场研判：政策调控显效，房市由热转温 操作物业形态 住宅—区域性大盘 住宅—市区高端物业 住宅—近郊别墅 商业—写字楼 商业—综合商业体 商业—酒店式公寓 原业务操作模式 部门架构规划—硬件 部门架构规划—软件 --业务操作模式与架构规划 研展部 成立项目调研组，对项目进行市场调查、产品定位及投资分析 接案后，市场持续跟踪， 策划部 根据项目实际情况制定企划设计提案报告 根据业主要求后续提供各项设计 接案前 接案后 业务部 制定营销策略与业务执行报告 进场销售 总召集 change 研展部 策划部 业务部 战略中心 市场研究、产品定位、营销战略、企划策划、业务执行 项目一部 项目二部 项目三部 市场研究、产品定位、营销战略、企划策划、业务执行 市场研究、产品定位、营销战略、企划策划、业务执行 功能转变 原经营模式：地产服务 咨询 策划 居间代理 租售评估 发展趋势： 地产投资 金融投资 营销代理 开发建设 单一性 多元化 公司性质转变，使公司母体所涉及的产业链更为丰富，利润空间更大！ 信息渠 道资源 区域市 场认知 资源 物业操 作经验 集团 认知 --区域市场认知资源 房市：连续6年增速超30％ 股市: 市值2年内翻几番 汇市：人民币持续升值 人民币对美元汇率 [1RMB] 年增长率= 36% 沪市 深市 商品房年销售额[亿元] 股市总市值[亿元] 城市人口数量 [亿人] 城市面积 [万平方公里] 区域开发 二、三线城市城市化进程的加速出现大量旧城改造和新镇建设的机会 年增长率= 3% 年增长率= 6% 中国城市化的进程(城市人口数/城市面积) 住宅 二线城市高速发展，销售额年增长率超过40% 三线城市初始体量小，但增长快速 不动产 不动产尤其是零售商业物业受强大的消费需求拉动存在巨大的发展空间，年增长达到12％ 长三角：土地供应呈现下降趋势； 珠三角：土地供应集中二、三线城市； 环渤海：土地供应放量，天津尤为明显。 三大区域市场环比1： 三大区域市场环比2： 三大区域市场环比3： 长三角：刚性需求带动价格的上涨； 珠三角：投资需求带动价格的上涨； 环渤海：政策倾斜，未来利好带动价格的上涨。 长三角 区域 重庆 江西 山东 占全国陆地面积：2.2% 占全国人口数：10.4% 占全国国内生产总值：18.9% 占全国财政收入：24.5% 占全国进出口总额：28.5% 长三角区域的 重要战略意义： 上海为龙头，苏浙为两翼。 导出结果 市场潜力 1、国家拥有更多土地方面优惠政策。 2、房价还有很大的升值空间。 3、更多区县人会到主城区购房，而即将从农村人口变为城市人口的人也急需购买一套住房 。因此存在巨大购房市场 。 1、直辖市及新兴“统筹城乡试验区”。 2、房价起点较低，虽然涨幅较快，但仍与现在城市地位与影响不符合。 3、区县购房者纷纷涌入主城区购房，成为购房主力大军，但城市化水平现今只有43.9%， 快速发展原因 原因分析 趋势研判 1、对重庆需要进一步了解。 2、缺少便利渠道，短期内不会轻易转移。 3、一线城市升值空间不大，而相比较下，重庆市场在整个内陆具有较大优势。 4、短期内很难将房价炒到一线城市水平。 1、喜欢到自己熟悉了解的城市投资是投资者的习惯，重庆知名度不及一线城市。 2、外资投资者需通过专门投资金融机构进行转场，而重庆在金融服务方面与一线城市还有很大差距。 3、投资者投资房地产主要目的为博弈人民币升值，尽管现在汇率屡创新高，但与期望值还有很大距离。 4、一线城市供求关系已经趋于紧张，为炒房带来“市场”，而重庆市场土地供应量大，明显供大于求。 健康发展原因 成都办公物业供不应求的现象仍然存在的主要原因有：1、近几年成都房价一路攀升，国内外大品牌开发商纷纷进驻成都，并在此设立分公司、办事处；2、国家在成都设立综合配套改革试验区，这将会吸引更多外地人在此投资、创业、办公。