乌海海南区黄河市场改造项目评估方案.pptVIP

项目经营测算 投资收益测算 　 　 9600 　 （2）地下 　 房屋产权交易契税：4%房屋产权手续费：0.5%房屋维修基金：3%印花税：0.05%房屋产权登记费：550元/本房屋产权证工本费：550元/本业主私章代刻费：5元/个办理国理分户国土证的工本费和信息咨询费用共300元/本办理分户国土证交纳土地收益金：成交金额*1% 8,708,650.00 28500 305.57 （2）商业 　 房屋产权交易契税：3%，交易费：3元/平方米，测绘费：1.7元/平方米 2,882,812.10 34300 84.05 （1）住宅 　 　 11,591,462.10 72400 160.10 产权交易手续费 28 销售收入*1% 1,969,500.00 72400 27.20 项目奖金 27 销售收入*1% 1,969,500.00 72400 27.20 办公费 26 100000元/月*12个月 1,200,000.00 72400 16.57 项目工资 25 （土地款+契税+交易费+报建费）*2%*12月 2,418,776.26 72400 33.41 投资利息 24 售楼部、楼书、广告 1,448,000.00 72400 20.00 销售费用 23 弱电探头等及有线电视1元/平方米 724,000.00 72400 10.00 安防系统、有线电视 22 变压器电缆、一户一表及工程费、施工用电 3,294,200.00 72400 45.50 强电 21 围墙包含临时及永久性围墙 123,520.00 12352 10.00 大门 、传达室、围墙、 道路 20 消防管网 144800.00 72400 2.00 消防管网 19 总平化粪池、污雨水、排污 100,256.00 12532 8.00 总平化粪池、污雨水 18 　 150,384.00 12532 12.00 小区绿化、路灯 17 含施工用水工程费 506,800.00 72400 7.00 自来水工程费 16 按建安总价的0.5% 621,100.00 72400 8.58 监理费 15 按建安总价的0.2% 248,440.00 72400 3.43 审计费 14 开启乌海 海南区 LEXUS新程 新地标 乌 海 海 南 区 黄 河 市 场 改 造 项 目 评 估 方 案 2015年1月 PART-1、地块条件分析 目标/Target1* 通过项目地块属性，挖掘项目最大优势的开发依据，实现资金安全迅速回笼； 目标/Target2* 通过市场调研判断，评估项目产品开发、成本及营销节奏，实现项目合理情况下的高利润率； 目标/Target3* 项目条件优势还是比较明显的，如何发挥优势，建立完备的产品组合。 地块条件分析地块开发目标 地块条件分析 地块基本情况 地块相对规则，位于乌海海南区老城核心地段，地块较小，具备小规模精品素质。 个 —— 非机动停车位 个 100 地下停车 个 —— 地上停车 其中 个 100 机动停车位 人 456 总居住人数 户 152 总居住户数 % 30% 绿化率 % 40%以内 建筑密度 — 3.16 容积率 ㎡ 9600 地下建筑面积 ㎡ 28500 商业建筑面积 ㎡ 15200 住宅建筑面积 其中 ㎡ 43700 地上建筑面积 ㎡ 53300 总建筑面积 ㎡ 12532 总占地面积 计量单位 数值 项目 主要经济技术性指标 当前规划简介：东西分离的点式建筑为主，以2栋主楼住宅楼9层及配套连体裙楼5层构成。 地块条件分析 地块基本情况 乌海传统的老城区核心地段上，拥有绝佳的居住氛围和商业、交通、医疗、教育配套。 地块位置：项目位于乌海市海南区黄河路 地块信息：项目占地约18.8亩，列入乌海市重点旧改项目，项目目前批文及文件手续需进一步完善齐全，受政府防火要求拆迁实施阶段迫在眉睫。 地块四至：南侧：拉僧仲街 北侧：规划道路、成型社区 东侧：海电路 西侧：黄河路、乌海市第三人民医院 地块印象：地块相对规则，易于规划布局，属于小规模精品地块，但内部景观空间小； 地块紧邻城市主干道，交通联达性极好，公交系统完善； 地块周边社区相对较集中，黄河市场是周边集中购买菜蔬、日用品消费的主要场所，周边缺少同类产品； 地块周边有学校、医院等基础配套； 地块周边除公建外，无标志性建筑物，但地块周边的整体高端形象感不足，有待于打造项目标示性； 地块条件分析 地块限制条件 项目地块非市场热点开