物业管理公司的基本职能与机构.pdf

物业管理公司的基本职能与机构 物业管理公司的基本职能与机构 物业管理公司的基本职能与机构 物业管理的开展必 须要借助于载体——物 业管理公司来完成。我 们必须要研究物业管理 公司的基本职能和它的 机构设置。 一、物业管理体制 推行物业管理既是对旧的城市管理体制 的模式的突破，又是对现代化城市管理体制 和模式的补充与完善。 2 一、物业管理体制 1. 市场经济下的物业管理定位 物业管理与传统上的房屋管理存在着本质的区别， 第八章以做过分析，在市场经济下物业管理具有明显的 特征： 社会化、市场化、专业化和企业化。 3 一、物业管理体制 1） 物业管理社会化——有两层含义 第一层含义是： ● 摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制（过去 企业建房自己管），适应了住房制度改革，即住房由福利 分配进入货币购房。 ● 产权多元化后，由物业管理企业承担了多元化管理 的大管家，又为政府部门找到了社会总代管。 ● 变多个单位、多个管理部门、多家管理为物业管理 企业一家管理、统一服务，使资源得到优化重组，实现社 会效益、经济效益、环境效益的三者统一。 4 一、物业管理体制 （2 ）第二层含义是： ● 物业管理公司不再由政府包下来，要到社 会上找活干。 ● 物业管理公司要以社会为基础，以服务质 量为依托，靠品牌优势来赢得广大业主的信赖从 而赢得市场份额。 5 一、物业管理体制 2）物业管理市场化——有两层含义 (1)第一层含义是： ● 物业管理是市场经济的产物。必须按照市场化来规范 物业管理、运作物业管理。现在许多人思想观念还未转变。 “挣钱自己花，住房靠国家” 、“服务维修国家包”福利分房思 想根深蒂固。“物业管理是需要的，不能少的” ，“但物管费 则是不要交的，物业管理企业应该是免费义务劳动” 。 ● 市场经济发展、投资主体多元化、购房主体多元化、 需求方面的多元化，市场化运作势在必行。 ● 按照商品经济规律、价值规律、等价交换原则，物管 企业通过员工劳动收取一定报酬，业主通过支付一定劳务费 来购买等值的优质服务享受是合理的、市场化的行为。 6 一、物业管理体制 （2 ）第二层含义是： 物业管理企业必须在市场化进程中进一步壮大自己， 规模化经营。当前物管企业本身带有计划经济的痕迹，无 论是思想观念、管理模式，还是运作方式，这就决定了物 管企业只能在利润的临界水平上沉浮。2000年南京统计， 有70 ％的企业亏损。如何摆脱物管企业低效益的怪圈呢？ 除了价格因素的不合理外，必须由现在的粗放型管理向集 约型管理转化，并进行规模化运作。 7 一、物业管理体制 3） 物业管理专业化——两层含义 （1）第一层含义是： ● 物业管理本身的需求。现代化的住宅含有大量的高 科技技术。以信息、电子、网络为标志的自动化、智能化 进入物管工作中来。例如建筑物自动化系统、出入管理自 动化（智慧卡）系统、车库管理自动化系统、能源管理自 动化系统(三表远程操作) 、防盗安全自动化（由远红外线 探测器与电视监控等组成）。 ● 高科技在物管领域内运用，促进了物管观念、手段、 方式的改变，从而使物业管理从劳动密集型向技术密