某中心项目目标任务分解讲义.pptVIP

2014.2 重庆·绿岛中心项目 2014年目标任务分解 1 通过前几次沟通，基本明确了项目2014年的任务目标方向。 思源在以项目本体和市场导向的基础之上，郑重提出实现2014年：签约销售金额突破10亿的策略构想！ 明确本次所需解决的两大核心问题： 1、任务目标实现的基础与客观条件？ 2、达成任务的分解规划？ 以目标为导向： 关于任务目标的实现基础 Problem： 产品梳理【总货量】 住宅 产品类型 体量（㎡） 套数 独栋 3627.79 11 联排 8621.06 40 叠拼 11343 60 洋房 36443.75 280 高层 32520 354 合计 92555.6 745 商业办公 产品类型 体量（㎡） 套数 金融街商铺 13496.77 129 金融街写字楼 63044.25 272 住宅底商 3992.31 51 滨水商业街 26317.88 187 总部楼 18878.93 31 合计 125730.14 670 产品总体量达21.83万方，总套数1415套： 其中住宅货量9.3万方，商铺体量4.38万方，办公写字楼8.19万方。 产品梳理【总货值】 住宅 产品类型 体量（㎡） 预计单价 （元/㎡） 产值 （亿元） 独栋 3627.79 11000 0.40 联排 8621.06 9000 0.78 叠拼 11343 7300 0.83 洋房 36443.75 5800 2.11 高层 32520 4800 1.56 合计 112955.6 —— 5.68 商业办公 产品类型 体量（㎡） 预计单价 （元/㎡） 产值 （亿元） 金融街商铺 13496.77 15000 2.02 金融街写字楼 63044.25 6500 4.10 住宅底商 3992.31 15000 0.60 滨水商业街 26317.88 15000 3.95 总部楼 18878.93 6500 1.23 合计 125730.14 —— 11.90 各物业产品总货值达17.57亿： 其中住宅货值5.68亿元，商铺货值6.57亿元，办公写字楼货值5.33亿元。 全年目标10个亿，意味着去化一期总货量的57%以上， 项目全年将去化各类物业达12.2万方以上 市场客观条件如何？ 我们以市场典型项目量价因素作为分析参考，判断方案可行性： 市场环境 从市场成交数据分析，璧山2013年成交面积较2012年有22.6%的涨幅，但相比2012年较2011年60.6%的涨幅对比有较大减少，说明璧山需求市场逐渐区域饱和，如果没有较大的人口增长，中原认为2014年璧山成交市场涨幅应该在10%以内。 以上数据来源于璧山房交所网签数据 市场环境 竞品分析——金科·中央公园城 成交面积 　8.9万方 成交金额 　4.49亿 成交套数 　1027套 成交均价 　4982元/M² 2013年金科主要以高层为主，总成交金额约4.49亿，成交套数1027套，平均每天销售约2.88套，平均每天到访约25套，春节期间（1.28~2.6）到访约500组，成交50余套。 市场环境 竞品分析——金科·中央公园城 金科中央公园城2013年月成交情况 月份 成交套数 成交均价 1 113 5043 2 159 5081 3 111 5139 4 64 5108 5 84 4966 6 54 5047 7 67 5062 8 74 4924 9 49 5022 10 82 4847 11 78 4809 12 92 4670 金科2013年成交情况分析： 1.1~3月春季返乡潮带来成交高峰； 2.价格总体持续走低，年底10~12月采用以价换量的策略消化存量，在2014年新推货量不多情况下，此举主要是为了快速回收资金。 市场环境 竞品分析——金科·中央公园城 2014年，金科中央公园城预计推出高层、临街商业、以及少量洋房产品，共计约9万方。根据每天去化2.88套，预计3月会推出7#高层，5月推出临街商业，6~8月推后期洋房为主，9月继续推高层产品。 2014年推售房源 7 洋 房 商业 后期 高层 市场环境 竞品分析——碧桂园 成交面积 　别墅约2.15万方/高层约2.29万方 成交金额 别墅约1.94亿元/高层1亿元 成交套数 别墅约90套/高层约230套 成交均价 　别墅9854元/M² 高层5279元/M² 2013年碧桂园主要以别墅和高层为主，总成交金额约2.94亿，成交套数320套，平均每天销售约5.3套，平均每天到访约15组，春节期间（1.28~2.6）到访约280组，成交20余套。 市场环境 2014年，碧桂园翡翠城预计会将推出1期所有高层产品（剩余约17万方），按照碧桂园传统推盘模式，预计会1~