2007年东营银座城市广场二期策划方案.pdf

东营银座城市广场二期策划方案东营银座城市广场二期策划方案 ——三强房产机构 第第第第一一部分部分部分部分：：项目整体回顾项目整体回顾项目整体回顾项目整体回顾 一、项目项目一期回顾期回顾：： （一）项目定位 站在环渤海湾上的地标高度，结合东营城市特点，项目组确定了银座城市 广场的核心定位： [20万M2环渤海首个纯生态公园式SHOPPING MALL] 项目细分定位项目细分定位： ◎项目类型定位：商业投资型地产。 ◎项目品牌定位：东营商业地产的引领者。 ◎◎形象推广定位形象推广定位：城市名片城市名片，生态商业生态商业MALLMALL聚合体聚合体。 ◎销售目标定位：本地销售为主，外地投资者为辅。 ◎销售方式定位：独立销售为主，产权式销售为辅。 ◎商业业态定位：生态主题商城+风雨廊环水岸景观 步行街+超炫美食街区。 ◎商业主题定位商业主题定位：生态生态—休闲休闲—体验式购物公园体验式购物公园。 （二）业态分配： 通过功能分区，强化各栋、各层商铺的商业价值。分区形成后， 强化商铺在经营过程中的目标消费，引导消费者到各功能区去消 费，处理好了人流分配问题，解决了项目的人流死角，弱化了投 资人士对三四层商铺的抵触情绪，促进了三四层商铺的销售。 项目组经研究，综合了各影响因素，制定了如下业态布局： 特色餐饮区 产权式商铺 一层：精品街 二层：服装 三层：妇婴用 品 （三）一期畅销原因：（产品硬件方向） 1、单户面积小，总价低，投资客易于接受。 2、框架结构框架结构，店铺铺可自自由组合，经营自营自由度高度高。 3、采用了内街和多楼梯、多电梯的设计，有效的引导人流，避免出现死角铺。 减少高层商铺所受楼层影响。 44 、充分利用景观因素充分利用景观因素，增加体验点增加体验点，增加商铺吸引力增加商铺吸引力。 5、商铺功能分区明确，业态划分合理。 一期成功销售的经验，在二期应延续下去： 商铺小型化——加速销售速度； 采用内街，增加公共楼梯——避免死角铺； 增加商铺体验点增加商铺体验点——与周边项目相区别与周边项目相区别，增加项目吸引力增加项目吸引力； 明确划分商铺业态——有效引导人流，增加商铺人气。 （四）销售回顾： 销 总套总套 销售销售 售售 销售销售 销售销售 销售销售 销售期销售期 总面积总面积 总金额总金额 销售金额销售金额 数 套数 比 面积 比例 比例 例 2006年6 月月2222 日日— 7777 384 294 32499.01 19164.81 59% 193333834 108806724 56% —2006年 % 11月30 日 二、项目二期延伸 1、品牌延伸：银座的品牌优势在一期销售中得到客户充分的肯定，二期应 继续巩固银座实力对项目的有力影响继续巩固银座实力对项目的有力影响。 2、客户延伸：一期销售迅速，项目宣传力度不够集中，西城潜客户尚待开 发。 3、业态延伸： 一期设置了购物商街和小型餐饮商街，满足一期购物’餐饮的需要； 二期以精品餐饮和娱乐为主。