项目经营计划书 .doc

PAGE PAGE 1 河南科瑞置业有限公司长葛项目 （启动版） 经 营 计 划 书 编制单位： 河南中技中南置业有限公司 编制时间： 二零一零年五月十五日 目 录 第一章、房地产市场宏观分析和长葛市场分析………………………2 第二章、分期开发节奏…………………………………………………5 第三章、设计工程计划…………………………………………………7 第四章、营销计划………………………………………………………8 第五章、项目经济技术分析……………………………………………14 第六章、项目财务分析…………………………………………………14 第七章、管理计划………………………………………………………15 第八章、项目授权内容…………………………………………………19 第九章、报告审批流程…………………………………………………21 第一章：房地产市场宏观分析和长葛市场分析 一、房地产市场宏观分析 （一）2009年初房地产行业开始全面复苏，房价也开始稳中有升。到2009年下半年至2010年4月份房地产市场政策调控前，房地产进入一个非理性报复性的飞速发展阶段。其表现为：一是房价普遍持续过快上涨，尤其是一线城市房价疯狂上涨；二是市场上投资、投机行为盛行。因此，国家在2010年4月13日和15日分别出台了非常严厉的新政策，以调控房地产行业。新政主要有以下内容： 1、未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动； 2、购买首套自住型面积在90平方米以上的家庭，贷款首付比例不得低于30%。 3、贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。（实际大部分银行采用基准利率的1.15倍） 4、对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。（备注：银行在实际操作中对三套房贷款已停止审批） 连续出台政策而且力度之大是前所未有的，对房地产市场影响是巨大的：其一提高入市门槛，二套房需求将受到抑制，市场观望盛行；其二短期内投资客抛售量增加，业主降价销售。 （二）房地产行业仍是中央及政府拉动经济增长，扩大内需的必然选择，是依靠的重要产业力量；而且房地产是特殊商品，高度的金融资产性质，决定了其在新兴市场国家发展时代具较高的投资价值；同时供求关系及土地成本等原因。 所以，从中长期来看我们认为房地产依然是朝阳行业，发展前景较好，而房价在经历震荡后上升趋势不会改变。 二、长葛市场分析和房地产现状 （一）长葛位于豫中平原腹地，南临魏都许昌，北接省会郑州，东观汴京开封，西望古都洛阳。总面积648.6平方公里，总人口79万人，是河南省18个“改革、开放、发展”特点试点县之一。预计2009年全年完成生产总值246亿元，财政收入15亿元，全社会固定资产投资120亿元，社会消费品零售总额59亿元。长葛有着较为发达的工业基础，是河南省乡镇企业、民营经济发展起步早、速度快、规模大、档次高的县级城市之一。 （二）长葛房市地产市场在售楼盘10多个，综合来看具有以下几个特点： （1）、多数集中在市区繁华位置，生活配套完善，出行便利。 （2）、项目品质不高，多以中等偏下为主，只具备基本配套（水、电、天然气、有线、宽带、对讲门锁），景观绿化较差，物业管理不到位等。 （3）、项目占地面积小不够规模，面积在20亩-160亩，其中50亩以下占70%。多层、高层、小高层呈现从多到少的形势，还有小量独栋、联排别墅。 （4）、主力户型面积为110㎡-150㎡的三房两厅。多层销售均价在2100元/㎡，高层、小高层均价在2300元-2400元/㎡。市场销售总价为20万-50万范围内居多。 （5）、付款方式上大部分采用以银行按揭，一次性付款不多，基本上没有分期付款。 （6）、基本所有楼盘在未取得预售许可证的情况下，在收取定金甚至收取30%的首付款进行销售。 由此可见，整个长葛市房地产市场，楼盘品质普遍不高，其房价相对于同级别县级市偏低，楼盘品质相对于同级别县级市性价比很低，但房地产销售依然保持正常态势。因此，说明长葛房地产市场购买力较强，高品质楼盘将有较强的竞争力和市场前景。其次，长葛市场属于初期阶段，行业发展不够成熟。客户消费缺乏理性选择，政府执行政策弹性较大，监管力度不够，市场销售非常不规范。 综上所述，房地产新政对一线、二线城市影响较为明显，客观上会对长葛购房者造成观望情绪。对销售值得特别注意的是：由于长葛购房者付款方式以银行按揭为主，新的房贷政策会对销售影响较大。然而长葛购房需求多以刚性需求为主，所以我们对于长葛房地产短期市场持谨慎乐观态度。 三、长葛项目分析及策略 （一）长葛项目分析