跨越地产渔洞项提案(中原).pptVIP

商业及配套定位 尽管区域未来发展潜力很大，商业物业具有良好的投资潜力，但出于以下原因，我们不建议大量规划商业物业—— 1、渔洞区域的主要集中式商业物业项目目前均未经营成功，空置比较严重，大型商业物业短期内开发风险较大； 2、龙洲湾新区虽然发展潜力很大，但要真正成熟还需若干年时间，大体量的商业物业短期内难以变现； 3、本案所处具体地段从政府规划功能来看，是以文化休闲娱乐功能为主，但必须依托于公园的建设进度，短期内存在较大经营风险； 4、本案定位为高档社区，大型商业配套会造成与住宅之间的冲突，不利于住宅的开发。 我们建议本案的商业定位为： 以满足社区自身生活配套为主，适当考虑对外辐射 商业物业的总建筑体量建议控制在2万㎡以内，分南北组团尽量集中规划。 规划形式建议以商业风情街为主，独立的集中式商业为辅。 内部其它配套定位建议 在北组团设计独立会所一处，但规划时必须保证可对外开放。 设置六班幼儿园一所，引入较好的管理经营机构。 设置网球场一个，羽毛球场、乒乓球台等其它健身设施若干。 设置大型景观游泳池一个，面积约1000㎡以上。 设置儿童游乐场一处。 其它必要的配套设施。 开发序列建议 由于项目整体品质较高，且花园洋房为主要物业形态，为了建立项目高档次的品牌形象，建议第一期以花园洋房和TOWN HOUSE入市，然后过渡到小高层产品，最后推出高层产品和公寓产品。 按产品形态划分 由于项目分