国内外商业地产的个案分析与经验启示.docVIP

第一篇 中国扬州京华城中城 国内外商业地产的个案分析与经验启示 一、商业地产概念 商业地产（commercial real estate）主要指非商品性住宅房、非政府办公楼、非城市公共建筑等，通过卓越经营可以获取可持续增长的回报或者可以持续升值的商业性物业，如商铺物业、产权式酒店、写字楼、服务式公寓等等。商业地产的最大特征是商业性经营，既可以用来经营的物业类型。 二、大型商业地产的发展 在国外和港澳台， Mall显示出一派繁盛景象,美国Mall以占据了其商业领域50%以上的份额，香港和新加坡的购物中心很成功，但不同于欧美的是，购物中心大部分集中在邻近地铁站的市中心黄金商圈。这一点和国内很类似。 国内的购物中心萌芽20世纪90年代末期才开始，并于近年来在国内上海、北京、深圳迅速崛起，逐渐出现一批规模较大、零售业复合度较高的购物中心。例如广州天河城、上海友谊南方商场、北京东方新天地等，目前正以其强大的生命力，昭示着中国Mall广阔的发展空间。 （一）内地大型商业地产发展现状 按照中国目前的经营发展状况、零售业商业发展趋势、未来发展规划、人均购买力水平、人们对生活质量水平要去的提高，在中国发展具备优良购物环境，提供大型休闲场所及停车场、集购物、休闲、娱乐、参与文化及服务于一体的 Shopping Mall的条件已逐渐成熟。 2003年以来，我国大型商业地产得到大力开发，因此2003年也被定义为“中国的商业地产年(year of commercial real estate)”。自那以后中国商业地产的发展如火如荼地开展着，一方面是市场形势一片大好，众多开发商激情介入，另一方面是开发规模越来越大，中国似乎昂首挺胸地走进SHOPPING MALL时代。 与此同时，中国的商业地产也在遭遇非理性繁荣（irrational prosperity），在表面的繁荣中开始蕴藏着大量的危机与问题。全国有大约200个城市提出要建设CBD,有300多个城市开始出现近千个大型mall。 可以说，2003年的那场商业地产的热风，吹来了累累硕果，也吹起了泡沫与气球，迎来了2004年底与2005年初的商业地产的“寒冬”。亚洲最大的北京世纪金源时代广场的不尽人意，北京“第五大道”的黯然结局，大量城市写字楼的空置、大量商业物业的“一铺养三代”转变为“三代养一铺”的死铺、还有很多产权式酒店与公寓的“望穿秋水”般招商困境，都开始预示着中国商业地产的大量问题。 （二）内地大型商业地产的十大误区 如中国城市化的进程不断引发大量城市社会问题一样，中国商业地产的开发同样存在许多误区，走入过一些歧途。在此我们从中国商业地产开发过程中的认知模式、定位模式、决策模式、开发模式、融资模式、经营模式、管理模式、营销模式、招商模式、赢利模式等归纳出中国商业地产发展的十大误区： 认知过于简单 在很多商业物业开发过程中，一是不少发展商对商业地产特性的把握存在偏差，对商业规律不了解。不少商业地产商是由住宅地产商转变过来的，盲目套用住宅开发的模式，没有认识到商业地产与住宅地产开发的根本区别，直接套用比较熟悉的住宅开发模式或者是成功的商业“概念”，过于依赖概念进行推广。 定位过于求大 定位就是要根据项目的各种影响因素，整合可利用资源，找出项目最根本的 优势和差异，以营造出商业地产的特色功能。当前许多由住宅开发商转型而来的 商业地产开发大多存有一种想后来居上的“做大”心理。他们在规模上盲目求大以期获得市场高位。 决策过于草率 决策是定位的基础，只有在合理的决策模式前提下，才能做出科学的定位，并为以后的持续经营做好铺垫和准备。由于目前商业地产所面临的市场环境越来越复杂，市场竞争也愈演愈烈，只有在对市场动态和竞争项目以及其它影响因素进行全面把握和分析，才能做出正确的决策，而这项系统工程仅仅依靠开发商是很难做得好的。 开发欠缺系统思维 商业地产的开发是一个城市商业服务与空间调整的重要手段。当前的许多商业物业开发却有意无意忽略了与城市功能之间的关系。从目前各大城市的商业地产发展情况来看，都不同程度地存在着由于对城市商业规划的认知和理解不够准确和全面而造成定位失误，导致商业地产的黯然出局，这不仅影响了开发商自己的利益，也破坏了城市建筑格局（商业地产的外在载体空置甚至烂尾极大地影响了城市空间格局）和商业格局，还影响了业主、经营者及消费者的利益。 “政府规划、企业经营、统筹开发、创造价值”应该是较为理想的开发模式。 融资渠道单一 从121文件实施以来，中国的房地产行业中融资就成了一个被经常提及的关键字，商业银行的准备金条例和近期的通胀风险也使房产大环境在资金运作方面有了更多困难。资金筹措的限制和资金流动性的降低，也使金融机构对房地产贷款心有疑虑