烟台市阳光国际购物广场及公寓市场调研报告.doc

烟台市阳光国际购物广场及公寓市场调研报告 前 言 随着烟台市房地产市场的日渐成熟及竞争的日益激烈，越来越多的发展商愈加重视的前期规划设计及营销策划环节，从而强化产品的品质提升，以满足日益变化的市场变化，聘请专业营销代理公司的全程参与，更是一种趋势。市场细分并各自发挥共专业领域的强势，方能更好地把握市场、创造市场、嬴得市场。 此次我小组一行四人参与“烟台·阳光国际购物广场及烟台·阳光国际公寓”项目调研工作。本着实事求是、认真负责的态度，我小组就该项目的市场状况与产品可行性等问题进行汇总分析而出具本报告，以供公司领导决策也可为将来合作双方进一步深入探讨时的市场参考。 环境篇 一、烟台市相关情况综述 1、区域环境 烟台市地处山东半岛中部，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大海隔海相望，共同形成拱卫首都北京的海上门户。全市土地面积13739.9平方公里，其中市区面积2643.60平方公里，全市海岸线曲长909公里。（红点标注为烟台在山东省的地理方位） 2、人文地理 烟台名称，源于烟台山。 烟台，古为东夷族地。夏朝，东夷族建过国（治所在今莱州市过西）。商、西周、春秋时为莱国地。战国属齐。秦代属齐郡。汉代为东莱郡。晋为东莱国。南北朝为东莱、长广郡。隋为莱州。唐置登州、莱州。宋、元因之。明、清为登州府、莱州府。1983年11月成立地级烟台市。1987年10月，组建威海地级市，辖环翠区和荣成、文登、乳山3县，从烟台析出。烟台辖2区、6县，代管3个县级市。1998年，烟台市辖4区、1县，代管7个县级市。即芝罘区、福山区、 莱山区、牟平区、龙口市、莱阳市、莱州市、蓬莱市、招远市、栖霞市、海阳市、长岛县。全市总面积13746平方公里， 人口638万。其中市区面积2644平方公里，人口151.3万。 烟台市有可识别民族48个，除汉族外有47个少数民族，常住人口约12736人。少数民族暂住人口约3万余人，主要是朝鲜族、维吾尔族和回族。烟台市少数民族人口主要分布在芝罘区、开发区等经济较为发达的县市区。烟台市的少数民族人口素质较高，少数民族群众大多从事文教科技工作，平均生活水平达到超过烟台市的平均生活水平。 3、区域属性 烟台市依山傍海，自然条件得天独厚，物产资源十分丰富。沿海有广阔的渔场，全市海岸、海岛曲线长达 900多公里，15米等深线内的浅海水域有60多万公顷。盛产对虾、海参、鲍鱼、扇贝等海珍品。地下矿藏丰富，已探明可供开采的有金、铜、锌、铅、钼、菱镁、煤、滑石、大理石、银、铁、石墨等30多种，其中黄金产量和滑石储量分别占全国的1/5，大理石储量居全国第二位。 这里还是著名的烟台苹果和山东大花生的集中产区，柞蚕丝绸、龙口粉丝、莱阳梨、大樱桃等土特产品，也都遐尔闻名。 二、社会经济 1、国内生产总值 2003年底为止，烟台全市国内生产总值为1316亿元，按可比价格计算，比2002年增长18.03％；人均国内生产总值20222元，比上年增长18.05％，保持了较高的增长率。 烟台历年国内生产总值(单位：亿元) 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 国内生产总值 （亿元） 699.63 793.91 879.59 996.68 1115 1316 （资料来源：烟台市统计年鉴） 从上述图、表中可以看出自1998年至2000年之间，烟台市国民生产总值呈平稳增长趋势，平均每年以85-95亿元的态势进行发展；而在2000年至2003年之间，则呈现出一个陡增的态势，在这3年之中，烟台市的国民生产总值增长达到了近440亿元之多；因此可以看出在2003年中烟台市的经济发展呈良好且递增幅度加强之趋势，因而会直接影响到2003年的国民生产总值的增加。 2.产业结构 2003年第三产业生产总值472.4亿元，比上年增长16.8％，占国内生产总值比重的35.9％；其中房地产业为30.7亿元，比上年增长15.62％，占第三产业总值比重的6.5％。 2003年第二产业生产总值701.73亿元，比上年增长22.1％，占国内生产总值比重的53.4％。 2003年第一产业生产总值141.87亿元，比上年增长4.3％，占国内生产总值比重的10.7％。 从上述饼状图中可以看出2003年的第一产业生产总值相比较2002年来说，有很大的增幅；而在2003的第一产业和第三产业的增长幅度没有比2002年来得增长迅速。 3、消费物价 市场消费总体呈价升量增的趋势。 2003年全市社会消费品零售总额372.52亿元，比上年增长16.2％。 2003年商品零售物价指数为101.1，比上年增长3.7％；居民消费价格指数为104.2，比上年增长3.52％。 4、人民生活 城市居民收入和储蓄存款继续增加。2003年全市在岗职工平均工资为1