某项目运营规划教材.pptVIP

一、项目概况 二、项目总体目标 三、项目整体定位 四、项目关键成功因素 五、项目关键节点计划 六、项目风险控制 项目的战略使命： 通过佘山九里项目的高品质呈现和对高端客户的理解及积累，为华润置地（上海）有限公司跻身地产品牌第一军团而努力。 以本项目为载体，学习绿城、星河湾等高端项目经验，为公司未来高端项目复制累积经验和资源。 作为公司进入多项目阶段的首批项目，进一步探索和理清矩阵式项目管理的管控方式、流程，并提出有效意见、建议和补充。 项目的财务指标要求： 总货值46.7亿以上（大平层均价4万5以上，小高层2万8以上） 税后利润率15%以上 IRR15%以上 项目成功标尺： 成为全市豪宅标杆之一，树立公司高端住宅运营商形象； 获得置地系统内认可，争取获得置地高品质奖； 1-2年内在置地系统内被成功复制； 形成示范区实景展示管控模板； 团队高效，培养并输出关键岗位若干名； 对公司管控方式、流程提出有效意见、建议和补充。 未来靠什么获得市场认可？靠什么增加土地获取能力？ 四、项目关键成功因素 核心 竞争力 四、项目关键成功因素 由于大平层产品为创新产品，因此示范区实景展示至关重要。 示范区范围如下图。须在开盘前完成整个示范区的景观、外立面、样板房精装修 四、项目关键成功因素 借鉴绿城、星河湾成熟经验 四、项目关键成功因素 一期重视实景呈现，会所景观重点打造 点睛大树的选择、铺装体现立体感、紫铜花钵提气 二期集中绿地率先打造 四、项目关键成功因素 四、项目关键成功因素 四、项目关键成功因素 利用美洲俱乐部资源协同，形成高端会所独特品牌和功能优势。 四、项目关键成功因素 探索专业小组“同一副画面，同一个目标”的工作模式，各专业各部门小目标与整个项目、整个公司的大目标一致。 保持市场敏锐度，发掘并引导客户需求与重新定义产品，探索智能化、环保产品的应用。关注人性化居住，尝试地下室防潮方案的思考和应用。 思考对合作伙伴的控制模式，从保证高品质复制、成本效益等角度出发，培养长期战略合作伙伴。 五、项目关键节点计划 项目开发周期（分三期） 五、项目关键节点计划 五、项目关键节点计划——佘山九里大事记 五、项目关键节点计划——重点、难点 节点中的重点、难点 一期2011年3月示范区实景呈现、开盘 示范区品质和进度 预售证 蓄客情况 二期2011年9月开盘 临时样板房（避免预售条件达到，而样板房未完成导致开盘时间后延） 房型、产品标准等关键点要控制时间，推进决策 协调方案设计与施工图设计公司的无缝衔接，如扩初设计放在哪里 三期2011年12月开盘 尽可能为2012年销售留足时间 房型尽量复制，产品标准讨论及早进行 小高层施工存在难度要充分考虑，如：与示范区的关系、桩基形式、围护方案 毛坯备案精装交付 考虑法律风险，注意预售合同条款 落实委托物业收房书 协调质检站、建管所关系，获得政府支持 大手精装修的进度和质量控制 五、项目关键节点计划——一期带来的思考 教训： 不要黑箱子，不要做甩手掌柜 管到下家的具体环节和关键点 举例： 进度和人员安排、室内设计的失控、责建到位后对施工图的控制力度和对所有设计工作的牵头，土建单位启用劳务公司（进一步专业细分） 五、项目关键节点计划——一期确保开盘和交房 一期2011年3月开盘，2011年12月利润结转 示范区3月20日完成售楼处大堂、看房通道、景观、两个样板房，3月底扫尾工作 过程中的品质控制，调整马赛克、壁纸等 引入个别客户测试 样板先行，阳台内侧GRC、屋面瓦、外墙石材大板 大手精装修控制 思考精装修总包模式，3月20日前出详细方案 精装修招标技术标 政府报批工作的及时完成 预售证 住宅交付使用许可证，9月质检竣工备案，配套验收、规划验收（配套部与设计部提前梳理验收隐患） 五、项目关键节点计划——二期如何实现2011年9月开盘？ 定位设计篇 五、项目关键节点计划——二期如何实现2011年9月开盘？ 扩初设计——绿城东方？中森？ 五、项目关键节点计划——二期如何实现2011年9月开盘？ 图纸质量 一期出现的很多问题在于图纸有疏漏 五、项目关键节点计划——二期如何实现2011年9月开盘？ 室内风格和单位选择 五、项目关键节点计划——二期如何实现2011年9月开盘？ 大手精装修 仿邱德光是否能仿好？ 邱德光大手难度？ 引入项目部、合约、客服、施工单位一起讨论。 成品保护充分考虑。 销售包装。 五、项目关键节点计划——二期如何实现2011年9月开盘？ 五、项目关键节点计划——二期如何实现2011年9月开盘？ 五、项目关键节点计划——二期如何实现2011年9月开盘？ 二期样板房选址 五、项目关键节点计划——二期如何实现2011年9月开盘？ 二期中央绿地样