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深圳世联行地产顾问股份有限公司重庆直辖地区 SHENZHEN WORLDUNION PROPERTIES CONSULTANCY CO.,LTD, CHONGQING MUNICIPALITY 中航童家院子项目产品规划建议报告 项目基本概况说明 地块区位 项目地块地处重庆市轨道交通3号线童家院子站； 目前为北部新区开发建设范围； 紧邻机场高速路、内环高速，交通环境优越。 重庆承南接北区域，住投价值优秀 主要经济指标 轻轨上盖、阳光二/三小，产品丰富； 以经济型中等居家和投资型产品为主； 总计容面积 830000㎡ 容积率 4 建筑面积 46万方 绿化率 30% 住宅 464100㎡ 建筑密度 35% 商业 355500㎡ 土地性质 商业兼容二类居住用地 配套 10400㎡ 　 　 物业类型 上盖综合开发物业 限高 头排建筑绝对高度不得大于80米，高度控制分区二内建筑绝对高度不得大于60米，高度控制分区三内建筑绝对高度不得大于40米 童家院子施工交通示意图 A地块 施工通道 B地块 施工通道 C地块 施工通道 地块现状 A地块紧靠融创御锦，有高差 c地块 轻轨两旁 轻轨两旁 B地块地势平坦 B地块地势平坦 轻轨出站广场 外围有高差 有高压线环绕 轻轨出站广场 目前唯一车行入口 融创项目 A C B 东面：融创紫枫郡，已入住项目 南面：机场高速路与通往民心佳苑的市政公路立体交叉形成，同时有高压线环绕。 西面：融创御苑，高层+叠拼在售项目，目前唯一的车行入口，远处为火风山山地城市公园 北面：融创御锦，已入住项目 融创竣爵堡 融创竣爵堡 民心佳苑 民心佳苑 融创御锦 组团 形态 产品类型 户型 套内面积 层高 （m） 层数 单栋面积 （㎡） 栋数 套数 面积 （㎡） 片区总面积 （㎡） A区 住宅 100m平层1T12 2房、3房 46-63 2.8 33 29909 3 1188 89727 221826 住宅 130m复式 2房、3房 57-75 5.6 23 33025 4 1472 132099 西B区 住宅 130m平层1T12 2房、3房 58-78 2.8 46 44788 1 552 44788 144788 办公+酒店 　 　 　 　 　 　 　 　 80000 沿街商业 　 　 　 　 　 　 　 　 20000 东B区 公寓 60m 1房、2房、3房 18-40 5.1 11 11515 2 638 23029 342215 80m 1房、2房、3房 18-40 5.1 15 15702 4 1740 62807 100m 1房、2房、3房 18-40 5.1 19 19889 3 1653 59666 住宅 130m复式 2房、3房 57-75 5.6 23 33025 3 1104 99074 住宅 100m复式 2房、3房 57-75 5.6 17 24410 4 1088 97638 C区 公寓 40m 1房、2房、3房 18-40 5.1 8 8374 10 2320 83742 102584 50m 1房、2房、3房 18-40 5.1 9 9421 2 522 18842 配套 17973 总建筑面积 829387 （可售总面积：666625㎡） 目前产品配比情况—形态 复式体量约33万方，总占比39.6%，可售占比49.3%； 商业体量2万方，总占比2.4% 目前产品配比情况—房型 三房总体量占比64% 复式三房户型套内面积比平层三房大10㎡左右 行标签 套内面积（㎡） 总套数 套数占比 总体量（㎡） 体量占比 公寓一房 18 3081 26% 73298 11% 复式两房D户型 57.03 916 27% 67803 25% 平层两房b 46.29 396 24133 公寓两房 28.94 1896 72522 复式三房A户型 75.47 458 47% 44863 64% 复式三房B户型 73.57 1374 131200 复式三房C户型 71.45 916 84946 平层三房a 62.33 396 32495 平层三房b 63.49 396 33099 公寓三房 40.81 1896 102267 总计 —— 11725 100% 666625 100% 项目规划目前问题聚焦 项目目前经过多轮的设计论证： 我方认为需要在此基础上从市场角度来验证项目整体可实现销售度和项目价值问题。总体而言聚焦到项目规划的3个方面： 1、复式产品总体量占比问题 项目体量中占比最大形态，其体量比与市场接受情况，直接影响项目后期去化速度与价格