养老地产项目运营选址的策略和盈利的模式.docVIP

网址: HYPERLINK \l _Toc452045512 养老地产项目的运营选址策略及盈利模式 一、养老地产项目的选址策略 （一）自然环境 老年地产项目选址应具备的基本条件项目以老年人公寓为主，集休闲、娱乐、度假、会务为一体。根据老年人的生理和心理需求，作为老年人的养身、养心、养性、养情的地方应满足以下几个方面的要求：地块中间或周边应该具有山地、丘陵、水域或者辽阔的田野，因为只有这样的地块条件，公寓周围的环境才会优美，空气必然清新，才适合老人颐养天年。良好的生态环境能使老年人心情舒畅，满足老年人的生活行为要求。 （二）地理位置 项目距离城郊不宜超过20km，老年公寓不宜选址在非常偏僻处，不能单求清静而简单的把老年公寓与社会隔离起来，更不能盲目的将其建在偏僻荒漠的地方，老人突发状况较多，远离社会，心理将会承受很大的压力，不利于身心健康。 （三）配套设施 项目周边道路应畅通，水、电、气基础配套设施完善，出入应该有公路，以满足老人亲朋探亲访友，来往便捷的需要。 （四）社区规模 地块规模宜大不宜小，小则100～200亩，大则500～800亩，因为老年人虽需要安宁，但更害怕孤独，老年人需要医疗、需要社团活动、需要社群文化、需要对外交往、需要家政服务、需要终极关怀、需要一个人生命全新阶段开始的精神感觉。只有那种大规模的老年社区，居住人口多，才有条件满足老年人的这种生理和心理需求。 二、养老地产项目的盈利模式 养老地产租售方式比普通住宅更为复杂，需根据老年人的市场需求采取灵活多变的销售模式，如租、售结合的方式，开发商可将一定比例的住宅面积进行销售，另一部分则用来满足老年人租用、度假等需求。 （一）会员式盈利模式 一次交纳多年的费用，按照居住时间扣除相关费用。 典型机构：上海亲和源 以出租为主要经营方式，收费水平要比福利型养老机构的收费水平高，具备一定的医疗服务人才，入住者通常需缴纳一定数额的抵押金，每月缴纳少来给你的管理费用。管理机构通过专业护理提高收费水平获取利润，国外的专业管理机构一般将押金进行投资以谋取利润，具有寿险公司的经营性质。根据中国人的消费习惯和置业惯性，国内则采取记名制会员卡。 （二）逆抵押贷款购房模式 多交纳押金，利用利息来冲抵一部分的房费。 （三）转让使用权模式 老人（或任何人）一次性购买，并拥有产权。如果是投资客，也可以不居住，直接委托养老机构运营，典型机构：武汉侨亚。 （四）分散租赁式模式 入住老人按月或按年交纳房租费用。 （五）利弊分析 以上4种盈利模式在经营效益和资金回笼的速度上各有利弊。会员制盈利模式在一定程度上抬高了目标客户入住门槛，在消费理念相对先进和经济条件相对雄厚的城市，或许能赢得市场的认可，但在是否能被老年群体认可尚不得知，它的操作经验固然值得借鉴，但在未充分的市场研究之前，不可轻易的全盘照搬。 逆抵押贷款购房的在一定程度上，比较适合较为独立的老人，对消费理念水平也有较高的要求，能不能适应市场的需求，也尚不可知。转让使用权模式是目前产业无法分割销售的项目最多采取的手段之一，但在继承和转让上，又较多的受到政策法规的约束，市场的认可度也会受到一定的影响。分散租赁模式对前期投入和适合服务配套要求比较高，但在经营状况较好的情况下，利润也最为可观，但资金回笼速度也最慢。 三、养老地产项目的运营策略 （一）开发策略 1、开发养老地产应慎之又慎 养老地产是新兴产业，目前开发养老地产存在较高风险，开发商应密切关注政府养老产业政策动态，进一步研究已存在养老地产项目开发、经营经验与教训。对拟开发养老地产项目，要做好策划方案，特别是要做好投入与产出分析或可行性研究。 2、可考虑合作开发养老地产 养老地产对现金流要求非常高，除房地产开发公司外，一些保险公司（跟保险养老挂钩）、商业地产运行公司、医疗公司等也有进军养老产业的意愿，开发商可考虑与这样的公司合作开发养老地产，从而增强实力、分散开发风险。 3、在已建项目或拟开发项目上建设日托（养老）站 日托（养老）站的运行方式是老人白天在日托（养老）站活动，由服务人员照顾，晚上回家休息，早晚由子女接送；或者老人在自己家里，由日托（养老）站提供上门服务。在项目上建设日托（养老）站，投入少，而且为项目增加了一个很好的卖点，并且有利于开发商积累发展养老产业的经验，扩大公司的品牌影响力。 （二）用地策略 就土地用途而言，现在还没有养老地产供应的概念，拿地成本是养老地产最重要的成本之一，在目前养老产业土地政策尚未明晰的情况下，通过合理的用地组合，减少用地成本，是养老地产拿地之前必须考虑的重要因素。 建设用地与非建设用地的组合 当前的养老地产已经很少用采用单一养老住宅的模式开发，而都是与旅游、与农