2003海口长信海岸水城提升附加值报告.pptVIP

长信海岸水城第三组团 产品增值方案 市场分析 —— 稳步上升 自二零零三年下半年，海口住宅市场逐渐走出低谷并开始步入上升发展阶段，同时市场供应量持续加大，据海口房产局统计， 二零零四年海口房地产开发投资共完成42.64亿元，比上年增长了53.94%；全市商品房新开工面积226.11万平方米，比上年增长了53.64%；全市共预售商品房5350套，面积76.12万平方米，比上年增长了11%。 市场分析—— 价量齐升 今年二月至四月岛外地产市场的疯狂波及岛内市场，大批购房团及散客的到来使得上半年海口市房屋销售面积达到了43.78万平方米，房屋销售总额8.75亿元，同比分别增长了1.4倍和98.1%。 市场分析—— 宏观调控 5月宏观调控后岛内市场骤然冷却，持币观望气氛浓厚，需求减弱的同时下半年高中低档市场全线放量，市场供需矛盾日趋激烈，越来越多的楼盘开始走向岛外销售，目前岛外购房客户主要来自于江浙、山西、北京三个经济高速发展区域。 市场分析—— 借力外脑 同时岛内楼盘开发水平也在不断提高： 小区规划 园林景观 房型设计 行销推广 物业管理 各环节都在引入上海、广州、深圳等房地产成熟市场经验和品牌。 市场分析—— 成功案例 推广方面——四季华庭 园林会所——新世界花园 中海物业——美源日月城 结论： 本项目在岛内高端地产第一品牌方面受到诸多挑战 项目SWOT分析 优势 地处海口西海岸高尚地段； 发展商实力雄厚知名度高； 先进花园，再进家园， 进了家园，又是花园； 大量的庭院水景，与西海岸呼应 劣势 毛坯房出售，装修便利性方面较难获取岛外买家青睐； 地处西海岸，社区内外配套不足，与经典度假社区形象严重不符； 岛内大型社区同质化竞争明显，岛内高端地产第一品牌的形象受到严重挑战； 机会 海南经济稳步发展 岛外人士对海南旅游生态环境的认同 大规模的低密度社区已成为岛内居住主流 度假与地产相互促进，共同发展 威胁 宏观调控对长三角异地置业 市场是个比较大的挑战; 岛内市场需求有限性； 市场开发节奏加快 直接竞争对手比较评分 市场目标 树立海南经典度假社区 的品牌形象，以抢占更多的岛外市场份额 以差异化的竞争策略提升本项目的资本价值，同时减低其他直接竞争对手的威胁 市场策略 本项目产品特性重新定位 海岸水城前身海景花园属于已建成多年的海口西海岸高档住宅项目，而根据海岸水城目前成交客户来源的研判,目标客户已由本地买家转变为以岛外度假投资客户为主,故建议采取以下措施： 增设精装交楼标准 1）?第三组团小户型单位及第一、二组团剩余单位设置全新精装交楼标准,约500元/平米,以吸引更多岛外客户购买; 2）?装修设计以时尚简约为主,弥补原户型设计的不足之处; 配套会所 建议在海岸水城会所设置游泳、桑拿、 健身房、桌球室、壁球室、阅览室、视 听室、迷你高尔夫及多元智能儿童王国 等配套，对于提升本项目市场形象有较大 帮助。 增设酒店式服务公寓 建议将长信大厦改建为酒店式服务公寓，一方面为盘活长信大厦，充分提升其资本价值，为最终套现准备， 同时亦提升了社区物业形象，丰富了配套设施，为今后的岛外推广也奠定了基础。 酒店式服务内容 1） 户型间隔以30—40平米的单间为主， 配以酒店式装修及全套家电 2）?卫星电视频道：BS1、BS2、CNBC、CNN、HBO、CHANNEL V 3）??豪华的大堂和公共部位装修 酒店式服务内容 4）配套设施齐备，尤其是会所、游泳池、健身房和智能化设施、商务中心等必不可少 5）在海南首次引入高水准的酒店公寓式管家服务公司任顾问，例如：怡高、仲量联行、第一太平等国际知名的物业顾问，提供多元化综合服务： 多元化综合服务 □多功能会所 □家居清洁 □汽车清洁 □衣服洗烫 □代聘钟点工 □代购商品 □代定机票 □邮政服务 □住宅外观清洗 □保管行李服务 □花匠服务 □上门厨师 □订餐 □地毯清洗 □宾馆客房预约 □代办快递服务 □叫车服务 □代办搬家 □健身房预约 □叫醒服务 □商务中心 □代订书报 智能化管理服务： □周界报警系统 □红外线及闭路电视监控系统 □可视对讲系统 □门窗防盗系统 □煤气泄露报警系统 □宽带网入户 □输配电监测系统 □公共照明监测系统 □紧急求助按钮 ?