互娱互联商业中心(项目)商业计划概述.docx

7A版优质实用文档 PAGE PAGE 5 7A版优质实用文档 工体浸入式互娱互联商业中心(项目)商业计划概述 一、立项意义 在中国L型经济走势下，供给侧与需求侧的变化带来了两个关键词“创新与优化”。在一线地产“面粉比面包贵”的时代，通过“创新”创造高价区位中，低端体的高价值，并以此为标榜，创新于供给侧，输出于需求侧，实现创新中的不动产证券化，是本项目的意义所在。 二、运营模式 MALL SHOW 8760h，是全球首家全年8760小时的不夜不眠MALL。并通过SHOW的演绎方式，结合AR、VR的科技体验，创新出“情景购（SCENE SHOPPING简称SS）”和“演绎购（ACTING SHOPPING简称AS）”。 情景购（SS），每周根据时事新闻爆料，例如我们经营时尚内衣、丝袜的商家，我们会根据“王宝强离婚”事件中，网上流出的视频，模拟现实场景，从而以代入感让顾客购买情景当中的“内衣、丝袜”等产品（采用第三人称的方式，虚拟现实）。 演绎购（AS），每周根据院线高票房影片，将影片的精彩片段融入至MALL中，以SHOW的方式演绎，从而增加顾客的体验感与停留时间，助力于在营商家的坪效产出。 CRM会员募集制，通过SHOW与空间设计的完美结合，利用超现实体验感与互动，在开业前募集5万人次的SHOW粉会员。9.9元/月/人的会员，可享受8760h的全时SHOW验，与未来开业购、娱、餐的8760h惠。通过CRM系统数据，采集会员需求，并依据需求而定制招商。 主旨理念：多边运作模式的运营商（即为平台-演绎边-商户边-客户边-资本端）。 三、盈利模式 3.1会员募集制收益：首业募集5万人次会员G9.9元/月/人；首年募集10万人次会员G9.9元/月/人；首城（北京）10年间募集50万人次流转会员目标G9.9元/月/人。 3.2会员募集制下商户租金收益：当5万人次会员时，商户租金收益为100%租金收益，预估租金为10元/天/平方米；当会员人次为10万时，商户租金收益溢价为150%，预估租金为15元/天/平方米。 3.3股东合伙制收益：股东合伙商，需按照基础成本价租金的50%，预估5元/天/平方米的计价，一次性支付三至五年期入股金，并须按照合约约定，于每年期末完成既定坪效流水额度，如未完成将于次年度稀释约定比例的股比。三至五年期满后，可出让股权，并保障其不高于4倍溢价。期间流水台账计入股份公司，收益由控股方统一收银，并以T+3的方式全额结算，自行支配。（3.3项可再探讨） 3.4剧本、演绎收益：为每个常驻或临驻经营商家提供品牌、产品的剧本撰写与演绎，分为单演、巡演、季演等。取费从5万/场至350万/季不等，并特邀会员参与，保障高提袋率。 四、IRR测算 4.1支出项 建安成本：土建、外立面=1300万元；内装、机电（水、电、暖、通、消防，未含气与直、扶梯）=1500/平方米G15000平方米=2250万元，合计1300万元+2250万元=3550万元/5年期去化周期=710万元/年去化额/15000平方米/365天=1.3元/天/平方米。 不动产买断支出：20年期买断费用=2亿元/5年去化周期=4000万元/年/15000平方米/365天=7.3元/天/平方米。 运维管理费支出：涵盖38人管理人员成本=400万元/年；能源（水、电、暖、通）300万元/年；CRM系统与运营推广费450万/年；维修维护费（设备维保与绿化维护）50万元/年。按10年运营期计算，平均每年运维管理费1200万元/365天=2.2元/天/平方米。 5年期每年累计支出=建安成本年去化710万元+不动产买断支出年去化4000万元+年运维管理费1200万元=5910万元/年/15000平方米/365天=10.8元/天/平方米（约计5年期每年成本坪效3940元/平方米）。 4.2收益项 会员费收益，按保守5年期每年10万流转会员G9.9元/月/人计提，每年会员费收益10万人次G9.9元/月G12个月=1188万元/年，5年期累计收益5940万元。 商户租金综合收益（从三个维度综合考量，股权商户半价租金；会员募集下租金上扬；业态分化的租金高差），按5年期内成本租金的70%计提为综合价7.7元/天/平方米G15000平方米G365天=4216万元/年。 剧本与演绎收益，此项收益的实际目标，为本项目5年期内的BEP控制，可暂以5年期内项目运营的正负零为第一目标，即为成本支出与收益的杠杆工具。如我项目年度支出为5910万元，年度收益为5404万元，那么剧本与演绎收益的目标就为5910万元/年-5404万元/年=506万元/年。 五、资本策略 资本两个门“投资门”与“融资门”，本项目正是从投资门而进，走融资门而出。 项目的实体运营，我们称之为“二维空间”。通过空