房地产法--论房屋拆迁补偿制度完善.docVIP

. .. 论房屋拆迁补偿制度的完善 摘要：随着中国经济迅速发展， 城市化进程日益加快，房屋拆迁已成为城市建设和发展的重要活动。然而，我国城市房屋拆迁制度还不够完善，由城市房屋拆迁引发的被拆迁人与开发商和政府之间的冲突已成为社会各界关注的热点和焦点。本文结合国内现状，从我国房屋拆迁制度的现状分析出发，提出了一些改革和完善我国房屋拆迁制度的建议。 关键字：房屋；拆迁；补偿；利益。 城市房屋拆迁是指拆迁人依法在城市规划区内，国有土地上实施房屋拆迁，并对被拆迁人进行补偿安置的行为，城市房屋拆迁补偿制度是城市房屋拆迁活动及对由拆迁活动引起的被拆迁人所遭受的损失合理补偿的制度。 城市房屋拆迁是城市建设的一个重要环节，它可以促进旧城区改造和改善人民群众的住房条件。然而，我国城市房屋拆迁制度还不够完善，难以有效保障被拆迁人的合法权益，如何进一步改进和完善城市房屋拆迁制度，成为我国理论界普遍关注的热点问题，本文首先阐述了城市房屋拆迁中存在的种种问题，最后针对现行房屋拆迁制度的不足提出了一些个人意见。 我国城市房屋拆迁补偿的制度现状 （ 一） 政府角色错位，行政违法行为多 在城市房屋拆迁中，政府处于一个重要的地位。它既要保证市场的自由竞争秩序，又要维护公共利益和保障私人权利。然而，在城市房屋拆迁中，政府部门管理职能与拆迁行为不分，法制观念不强的现象比较突出，违法行政，出现职能错位、越位和缺位。滥用当地财力，盲目扩大拆迁规模，大搞“形象工程”、“政绩工程”的行为屡见不鲜。而房屋拆迁管理部门拆迁前也不听取被拆迁人的意见，拆迁补偿、安置标准不公开，老百姓有异议时，不认真解释，又造成了房屋拆迁中民众易产生反抗情绪。当然，部分执法人员的素质不高，法律知识缺乏，违背拆迁执法程序，采用暴力、野蛮行为强拆群众房屋，也会导致矛盾激化。 （ 二） 拆迁补偿对被拆迁人的财产权保护不够 补偿范围过于狭窄 2001年《城市房屋拆迁管理条例》规定我国拆迁补偿的范围包括房屋及其附属物、房屋收益以及搬迁费用四个部分，却未提及对被拆迁人的土地使用权的补偿。 2、补偿价格评估方法存在缺陷 按照2001年《条例》规定价格评估“根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定”。但在实践中，地方政府往往并未根据城市房价变化及时调整基准价格，造成评估价格与市场价格相差甚远，被拆迁人遭受巨大经济损失。 3、评估机构缺乏独立性，正常估价活动受到干扰 在城市房屋拆迁过程中，房屋评估机构通常由拆迁人指定。这些评估机构因与委托人有利益关系，在缺乏严密的市场监督情况下，很难保证其在房屋估价中的中立性和公正性。 （ 三） 司法功能的偏离与救济不力 在城市房屋拆迁过程中，被拆迁人的合法权益遭受损害时，往往求助被视为维护正义最后一道屏障的法院。但是《条例》第17条却剥夺了被拆迁人依法享有的司法救济权：“被拆迁人或房屋承租人在裁决规定的期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制执行。” 正是由于司法功能的偏离与救济不力，被拆迁人权利受损后，要么忍气吞声，要么层层上访，要么走向暴力抗争的悲剧。因此，要根治这些弊病，必须从多个角度问诊，进而寻求解决问题的良方。从法律制度的建构而言，《物权法》的出台对维护被拆迁人的合法权益及保护他们的私有财产无疑起了基础性的纲领作用。 二、 进一步完善城市房屋拆迁补偿制度 1、正确理解与运用自愿、公平、合理、等价有偿原则 《条例》所确立的“以房地产市场评估价格确定货币补偿金额”，这一补偿标准实质上属于客观等值标准，并不是民法意义上的产生于平等自愿前提下的公平结果，而《条例》将拆迁行为限定为民事行为，那拆迁补偿理应通过协商的方式来确定，拆迁估价结果不应当然直接成为补偿数额的最终结果。如果将《条例》中的“货币补偿的金额，以房地产市场评估价格确定”修改为“货币补偿的金额，参照被拆迁房屋的房地产市场评估价格由拆迁当事人双方协商确定”或许更为合适。 科学合理确定拆迁补偿范围条例 《条例》规定的拆迁补偿范围有“被拆迁房屋的房地产市场价格、搬迁补助费、临时安置补助费、适当补偿停产停业造成的经济损失”。但非自愿拆迁项目对被拆迁人造成的损失，还应包括被拆迁房屋的公平市价、被拆迁房屋的买价损失、社会公益项目开展对周边物业的增值分享、因搬迁造成的营业损失解除合同赔偿、因搬迁造成被动消费的损失等等。 建立房屋拆迁司法听证制度 在房屋拆迁决定做出之前和房屋拆迁补偿标准确立之前 举行听证会，给予被拆迁人发表意见的机会，这无疑将有利于更大限度地保护被拆迁人的利益，且听证会的引入能够化解当事人主要是被拆迁人的不满，消除其对政府的怀疑，增加其对政府的信任感，实现双方