万科城营销策略执行方案.pdf

营销策略执行方略 本案目标 确立全新市场价值观 树立价值标杆 通过本案的成功开发， 以高出片区均价的价格 结合万科品牌的含金价 水平树立全新豪宅价格 值的打造力，扭转南庄 标杆，以全新的豪宅价 不适宜居住的固有观念 值观真正确立项目唯我 ，创造佛山本土高端市 的市场价值，同时实现 场全新豪宅领域。 项目资金成功回笼目标 我们怎样“赢”？ 提出总体思路 1 项目理解分析 客户需求判研 2 提炼关键突破口 3 市场竞争分析 项目定位建议 4 5 营销执行计划 销售管理体系 6 树立唯我价值并执行到底 项目理解分析 项目理解分析 项目理解分析 1.1市场竞争理解 项目指标： 土地面积：337543.71m2 （579亩） 容积率：2.3以下 建筑面积：≤77.635万m2 总户数：约5千多户 居住总人口：约2万人 本项目为当前禅城区规模最大的项目,具备成为区域历史性指标楼 盘的基础属性！ 1.2市场竞争理解 中海万锦豪园  南庄以发展陶瓷行业为主， 是工业重镇，空气污染严 天湖郦都 重，区域房地产业发展缓 慢，市场关注度低； 佛奥  本地房地产市场的滞后，令 帝景南湾 南庄人都分流到禅城中心区 和周边镇区购房； 南庄人分流置业主要项目分布图 南庄区域的开发气氛及开发水平较低；区域居住价值认同度低，住 房消费基本外流。 1.3产品属性理解 一期经济指标： 开发面积：约13万m2 南海碧桂园 住宅指标： 独立别墅： 穆天子 6套1200 m2 祁福南湾 7套 580 m2 海琴湾 TOWNHOUSE ： 城市核心区 120套350~400 m2 万科城 高层洋房： 君领世纪 2 162套 180 m 四房； 162套 70-130 m2两房与三房