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§1 建筑物区分所有权 安装工程每平方米造价的5%至8%。业主分户账 面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的 应当及时续交，补齐不少于首期交存额的30%。 §2 共有和优先购买权 一、共有的定义及特征 共有是指二个或二个以上民事主体对于同一物共同享有 所有权。它有下列特征： 共有的主体是二个以上的民事主体，但多个主体对共 有物只享有一个完整的所有权； 共有的客体是同一物； 共有人对共有物按份额或平等地享有权利、承担义务 共有不是一种独立的所有权类型，而是所有权之间的联合。 §2 共有和优先购买权 二、按份共有 也称分别共有，是指二个以上的共有人按各自的份额分 别对其共有财产享有权利和承担义务的一种共有类型。 三、共同共有 1、含义 它是基于共同关系而形成的共有，如夫妻关系、家庭成 员关系等，在共同共有中，共有物并没有份额，各共有 人的权利和义务都是平等的。 2、共同共有的类型 ： 第三章 房屋所有权 §1 建筑物区分所有权 一、建筑物区分所有权的涵义 有关建筑物区分所有权有不同的观点，大致有三种： 一元论 是区分所有权人对区分所有建筑物的专有部分享有的 权利，即专有所有权；另一种观点认为是全体区分所有 权人所共有，即共有权说。 二元论 是由专有部分专有权与共有部分共有权共同组成而形 §1 建筑物区分所有权 成的一种权利。 三元论 是由区分所有建筑物的专有部分所有权、共有部分的 共有权及因共同关系而产生的成员权三要素构成的一种 特别所有权。 一元论的观点是不科学的。区分所有与共有是不同的： （1）共有是某项财产为数人所有，所有权主体为数人 它不是一种特殊的所有权形式；（2）共有是一个所有权 客体，而区分所有的客体是数个；（3）共有关系的成立 §1 建筑物区分所有权 和解散必须由全体共有人达成协议；区分所有权的转让 无须经其他区分所有人同意。 三元论的观点也是不科学的。（1）区分所有权是一项 物权法上的制度，有关区分所有人之间订立管理规约或 住户章程应由合同法调整；（2）区分所有人间因共同关 系所产生的成员权，是基于财产共有而形成的一种共有 关系，它不涉及身份法上的问题；（3）从实践看，若区 分所有权包括成员权的话，区分所有人在处分其单独所 有部分时，必然涉及其成员资格问题，需征得其他人的 §1 建筑物区分所有权 同意，这将人为地增加产权纠纷，也不利于交易。 我个人赞同第二种观点。在实际中，我国已采用了建 筑物区分所有权的做法。如在计算产权面积时，已采用 了区分所有的一些理论。 建筑面积（产权面积）=套内建筑面积+分摊的共有 建筑面积 其中：套内建筑面积=套内房屋的使用面积+套内墙体 面积+套内阳台建筑面积 共有建筑面积包括幢、功能、本层共有建筑面积 业主的建筑物区分所有权 (物权法规定） 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 §1 建筑物区分所有 二、特征与种类 1、特征 复合性 专有权的主导性 一体性 权利主体身份的多重性 2、种类 纵切型区分所有权 是指一般连栋式或双并式分间所有建筑物。 §1 建筑物区分所有权 横切型区分所有权 指将一栋建筑物作横的水平分割，使各层分别由不同 的人所有的建筑物。 混合型区分所有权 三、专有部分及专有权 1、涵义及构成要件 专有部分是指在构造上能够明确区分，具有排他性且可 以独立使 用的建筑 物部分。专有部分的存在是区分所有 权成立的基础。构成专有部分须具备三个条件： §1 建筑物区分所有权 构造上的独立性 也称物理上的独立性，是指各区分部分有客观明确的 事实区分，即一专有部与另一专有部分须在建筑构造 上能客观地区分其范围。 利用上的独立性 利用上是否具有独立性，依以下标准判断：一是单独 使用，即指建筑物区分部分无须借助其他辅助部分， 即可独立使用。可否单独使用，通常是以该区分部分有无独立出入门户为判断要素。二是独立的经济效用 §1 建筑物区分所有权 形式的独立性 即通过登记予以公示并表现出法律上的独立性。但它 是以构造上和利用上的独立为基础的，若构造上和利 用上的独立性不复存在，则法律上的独立性也不存在 2、专有部分的范围