某地产项目发展战略与整体定位报告.ppt

■ 体验式营销 通过免费让客户到项目试住，用切身的生活感受和体验，感动客户，促成成交（此营销方法比较适合中高端项目，所以对本案也比较适合）。 ■ 口碑营销 我们通过提高项目的产品质量和性价比，使我们的项目建立的良好信誉与口碑。在项目销售的过程中可以通过信誉和口碑来宣传推广，让消费者对我们的产品质量放心。同时，在推广时，应注重品牌的导入，形成品牌效应。 ■ 情景营销 买房是个理性消费的过程，但此过程中不乏感性冲动的例子。在现场的形象包装上作文章，就是要让买家来到这里，会产生一种抑制不住的冲动，从而提高销售成交率。通过售楼部和样板房的包装从感性视觉层面增加潜在目标客户对项目的好感。 ■ 形象导入期：以别墅级洋房的特质和中产阶级的生活方式为主，产品信息的导入为辅。 ■ 开盘入市期：导入开盘信息，同时传达项目的形象：山水境界。 ■ 持续销售期：以产品实在的卖点为主要方向，包括：别墅级洋房、景观、地段、便捷交通、环境、升值潜力等。 ■ 尾 盘 期：以传达项目的促销信息和业主的口碑效应。 ■“我的家，我做主”关于装修有奖征文； ■“行者无疆”路上旅行摄影展； ■ 相约“七夕”，邂逅命中的“他/她”； ■“将自由进行到底”体验无压力的自由生活——郊游计划； ■“老业主带新业主”获购房大礼活动； ■ 可以讨价还价的房子（大砍价——业主PK销售人员，看谁是赢家）。 平面效果展示： 分阶段诉求 综合上述几种操作思路，花园洋房加高层的非常规操作思路无论在市场竞争还是项目自身品质上均优于其它方案，因此，我司建议本项目可采用此操作方法。即 多层花园洋房+小高层（高层） 户型建议： 根据当前咸宁市场最受欢迎产品面积段为100-140平米；本项目针对的主力客户群为返乡客户，他们的主力需求产品为120-130平米三房。根据上述两点，我司建议：本项目的户型面积应以100-130平米之间三房产品为主，配以适量的70-100平米以下小户型和130平米以上大户型产品，但不建议做单身公寓和超过150平米大户型。详见图标。 说明： 整体以100-130平米三房为主，针对主力客户群的需求。 不建议做单身公寓。本项目不在温泉旅游区内，同时附近亦无重点学校，因此投资客比较会非常低。 不建议做150平米以上大户型。低端决定本项目不是高端项目，且当前市场大面积产品接受度较低。 做精产品。使客户在享有同样功能产品时能在价格上得到实惠，因此考虑建议紧凑三房比舒适三房比例高5个百分点。 7 34 94 10% 130-150平米 6 30 367 35% 115-130平米 5 26 476 40% 100-115平米 5 23 69 5% 85-100平米 4 19 164 10% 70-85平米 预计首付款（万元） 估算单套总价（万元） 估算套数 套数百分比 面积段分割 一层126平米花园洋房 2层121平米花园洋房 户型参考——花园洋房 三层112平米花园洋房 四层103平米花园洋房 五层89平米花园洋房 配合设计方案户型参考——高层 配合设计方案户型参考——高层 配合设计方案户型参考——花园洋房A 配合设计方案户型参考——花园洋房B 配合设计方案户型参考——楼中楼 价格建议： 根据本案周边项目当前2200-2400元/平方米的销售价格，咸宁市房价增幅缓慢、本项目周边竞争个案多等市场状况，结合本项目在规划、设计上的特点和优势以及到开盘时接近1年的时间周期，我司建议本项目的销售均价为2600元/平米左右。 御龙花园：均价2400元/平米 青龙天下：均价2200元/平米 金桂大道 十六潭路 银泉大道 从咸宁市商品房年80万方左右的成交量和御龙花园3年时间10万方的去化量以及中央城每期两幢的开盘节奏来看，本项目要在短期内快速去化的可能性非常小，所以我们得做好打“持久战”的准备。因此，我司建议，根据本案13万方左右的体谅，开发周期定在4年左右时间，销售周期在3年左右，即每年销售量保持在4-5万平方米的水平，并统一交房。 开发周期建议： 1 2 4 6 8 10 12 2 …… 6 8 10 12 …… 2 4 6 2011年 2014年 2010年 100 80 70 60 50 40 30 20 10 0 准备期 执行期 项目进程（％） 达到预期效果 准备期：项目前期所有的准备工作，包括产品定位、策划、宣传、包装等各个环节。 首期开盘时间:初定在2010年十一后，具体执行由届时的市场情况和工程进度而定。理由是在考虑工程进度的同时抓住外出务工者的返乡高峰期。 一期开盘时间 执行期：项目的具体落实，包括建造、销售等各种具体实质性工