物业管理内涵外延与本质特点.ppt

第二章 物业管理内涵外延与本质特点 关键概念： 物业管理 完全自主管理 完全授权管理 部分授权管理 管理顾问服务 前期物业管理 常规物业管理 第一节 物业与物业管理的内涵 第二节 物业管理的外延 第三节 物业管理的本质特点及其服务对象的特点 本章小结 第一节 物业与物业管理的内涵 物业的内涵与外延 物业：通常用来指称各类房屋建筑及其附属设备设施，有的还包括周边场地、庭院等。 物业含义主要包括两部分：已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建筑物、与这些建筑物相配套的设备和设施、相关的场地；依托实体上的权益。 物业的属性 自然属性 二元性 有限性 差异性和多样性 固定性 永久性和长期性 配套性 社会属性 经济属性：商品属性；稀缺性；价值量大；保值增值；政策上的可调控性。 法律属性：房地产物权及其分解 物业、房地产、不动产概念 物业通常指称各类房屋建筑及其附属设备设施，有时还包括周边场地、庭院等； 狭义房地产特指某些或某一特定房屋建筑与基地以及其所属庭院、道路、楼间空地等相关占地的物质实体及其附属权利； 广义房地产泛指全部土地和房屋建筑及其附属设备设施，以及附着于土地上的河流、水井、植被绿化等不可分离的物质实体及其附属权利； 不动产概念与广义房地产概念重合。 物业的类型 按使用功能划分为： 居住物业：住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等 商业物业：综合楼、写字楼、购物中心、宾馆酒店、康乐场所 工业物业：工业厂房、仓库、货场等 特种物业：交通运输、邮政通信、广电、医院、学校、体育场馆 村镇社区物业 按物业所有权性质划分为：专有产权物业和共有产权物业 按物业所有权人的多少分为单一产权物业和多元产权物业 按经营性质划分为收益性和非收益性物业。 第一节 物业管理的内涵 广义：泛指对不动产及其附属设施设备的经营与管理，即由物业服务企业接受业主聘请，以经营方式来管理物业，承担包括物业招租、租户管理、租金收取、维修服务等内容的管理工作。 狭义：指不包括物业经营业务的纯管理工作，即由物业服务企业接受业主 聘请，对已竣工验收投入使用的各类服务建筑和附属设施即环境进行管理、维护，提供相应服务。 物业管理条例的界定 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 上篇 第二章 第一节 物业管理的内涵 物业管理概念的内涵 物业管理的管理对象是在建或已建成交付使用的各类物业 物业管理的服务对象是物业业主、租户和物业的其他使用人 物业管理的经营活动是提供与完善物业的使用效能、提升物业价值与使用价值相关的劳务服务 物业管理是全天候、多方面的综合性服务，同时具有准社会公共服务的特点 物业管理的基本服务要求是要代表和协调相关物业全体业主的共同利益 物业管理的高端服务还要提供个性化、多样化的有偿代办或非代办性的非公共服务 物业管理服务的法律性质是具有中介性质的信托管理服务 第二节 物业管理的外延 一、从物业管理主体的角度划分 （一）完全自主管理 完全自主管理是指业主对自己拥有的物业实行自主管理而不将物业委托给其他物业公司管理。 （二）完全授权管理 物业服务企业代表合同标的物业的全体业主对外处理有关物业日常公共事务 物业服务企业有权制定有关合同标的物业的全套管理制度 物业服务企业有权对所属员工进行自主管理而不受业主意见的干扰 物业服务企业有权独立支配收取的管理费 上篇 第二章 第二节 物业管理的外延 （三）部分授权管理 将非自用楼层的管理事务交予物业服务企业管理 将部分专业技术含量不高但收益较好的管理事务由自己来承担 有的管理费收入高、经济效益好的实行酬金制物业管理的物业的业主自己保留了向租户收取管理费和支配管理费的权限 上篇 第二章 第二节 物业管理的外延 物业服务收费方式 物业服务费是保证物业服务正常运作的主要资金。 包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业服务企业享承担的物业服务计费方式。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于服务合同约定的指出，结余或不足均由业主承担的物业服务计费方式。 上篇 第二章 第二节 物业管理的外延 二、从物业管理不同阶段的角度划分（一）物业落成前的管理顾问服务：物业服务企业为尚未落成的物业项目以及业主自行管理的物业项目提供管理事务方面的咨询服务，而并不直接对物业项目实施管理。（二）前期物业管理服务：从新建成的区分所有权物业的开发商与物业服务企业签订前期物业服务合同生效起，到该物业成立业主大会并授权业委会与物业服务企业签订物业服务合同生