某地块营销策划报告.pptVIP

项目招标书内容要求;项目应标书主要内容组成部分;主体报告逻辑结构;客户目标及限制条件;非既定刚性要求，项目将从集中解决项目自身与市场之间的关键问题入手，达成解决客户问题的根本目的;客户目标分析;项目位于福山区边缘福山区是烟台市区中唯一不临海区域;地处福山边缘周边较为通达但公交线路极少;周边区域成熟度较低生活配套不完善;东侧为待改造中旧村落西侧是较好山体远景北侧是轻工业园南侧山体植被临近项目有天然气站;规模较大、中等密度山地特征明显项目后期在规划上有较大的发挥空间;项目界定;主体报告逻辑结构;市场分析;宏观市场因素影响;中观市场因素影响;中观市场因素影响——城市地图;区域市场状况;区域市场状况;从潜在供应分析，福山有500万平米以上待开发，与项目区位条件近似的旧村改造项目不少，未来竞争较激烈;福山住宅市场供需情况小结;市场总结;主体报告逻辑结构;问题界定我们采取S-C-Q结构化分析方法;项目情景 （Situation） （公认事实）;冲突 （Complication） （推动情境发展并引发矛盾的因素）;主体报告逻辑结构;项目发展战略;五大开发理念构成本项目的核心开发策略;开发理念解释一;开发理念解释二;项目区位条件及客户对片区的较低认知价值决定了项目前期不能走高价高质路线，项目应在“高性价比”上做足文章；;开发理念解释四;突破传统营销方式，标新立异，树立项目市场新形象。更能引发市场足够的关注度，形成市场集聚效应；给到市场充分的信心，能比较容易树立项目形象，突破区域价值的限制；; 云海香都实际规划用地面积为13.3公顷，容积率限制为1.5以下。物业形态有多层小高层高层，层数为6层带阁楼，11层，18层，25层等等。; 云海香都执行“9070”要求，主力户型面积以55-98平方米为主。大多送双阳台，短板设计，保证大多数户型功能均可采光。; 云海香都自2007年以来，一直大量各种媒体组合推广，“送车库、送面积、零首付、中秋节赠送月饼、尾盘集中营”等等，平面报道和现场活动宣传相结合，引起市场极大反响。; 山水龙城位于烟台卧龙经济园区的东北部。项目总占地面积90公顷，其中住宅面积80万平米；项目规划建筑容积率1.0，总建筑覆盖率仅达18%，绿地率达高50%。; 山水龙城主力户型面积以87-120平方米为主。短板设计，干湿分区合理，保证大多数户型功能均可采光。; 山水龙城注重主题卖点宣传，主要以户外广告牌围挡以及公交车体以及结合平面报道宣传相结合，阶段性广告投入较大。售楼处建设，沙盘模型销售资料等销售工具等方面进行不小投入。;开发案例提示;主体报告逻辑结构;整体定位;客户研究思维框架;莱山区主要吸引全市及外地投资客户，芝罘老区主要为老区居民及向往“城市”生活客户，幸福新桥片区主要为原居民，开发区为韩日人士及就近上班人士，福山区则是本地及开发区年青人士为主;收入阶层划分;客户定位前提依据;近期客户定位（购买动因）：;近期客户定位（来源区域）;近期客户定位（综合描述）;中远期客户愿景描述;中远期客户愿景描述;整体定位;从区域价值评价与各类产品对资源条件要求的匹配性研究，项目整体上较适合做中档产品;档次定位：项目整体定位为中档次，由中低档启动，逐渐发展为中高档次的低碳环保型社区;户型多元化——以中小宜居户型的电梯楼为主流的多元化产品体系;客户在不同时期的关注点;整体定位;项目以高标准、精致化、高起点的形象来奠定烟台市场价值新标杆的地位，以主动的姿态引领市场;项目形象定位;形象定位阐释;整体定位;市场可参照楼盘的畅销户型集中在60-80的两室及95-110的三室，此为项目户型定位的依据之一;近期户型定位;高性价比——是户型设计创新思想的总体策略;户型创新建议;转角凸窗，既给到客户赠送面积的实惠，又增加了采光面，同时将社区园林景观引入室内，扩大了景观视野。 270度转角凸窗适用于外部景观较好的户型中。;超大观景凸窗：大面积凸窗，实惠赠送，可变换成实用空间，建议在三居以上户型使用;端头户型对景观的极致利用，建议景观较好，三居以上的户型使用;基本面：转角阳台：270度观景，增大观景面，建议四居以上的户型产品使用; 步入式 景观凸窗;提升：凸窗创新，建议在景观面较好的三居以上的户型中采用;提升：阳光房：功能多样化，提高舒适性，建议在三居以上的舒适型户型中使用; 理想之城一期蓝庭位于项目东南侧，占地约14万平方米，总建筑面积23万平方米，容积率为1.47，绿化率35.6%。分五大区块（也称五个街坊），由12幢悦景公寓，30幢花园洋房组成，共42幢地中海风情建筑。项目东侧2个区块，由8-18层的悦景公寓组成，西侧3个区块，由3-5层花园洋房组成。 ;项目一期采用地中海式建筑风格，引用纯正