某招待所项目地块定位策划方案.ppt

解放军空军昌平招待所项目 市场分析与定位报告 ;第一部分 昌平市场总体概况及周边情况简述; 本项目位于昌平城区核心区域，区域有八达岭和京包高速路，距昌平线南邵站6公里，距离北六环路7公里，交通生活方便，大环境优美，自然绿化率高，周边生活居住、娱乐、医疗配套完善齐全。 本项目占地面积月3公顷。;2、四至、开发程度及现状;3、规划条件;宗地意向总结;关于案名，我们思考了很久，怎样才能引起投资者和居住者共鸣，引发项目的快速销售，是至关重要的。 我们感觉，一个项目的名称可以使经营者投资，居住者购买的动因，因此，一个案名，不仅要便于记忆，更要有与生活肌肤相接的亲切感 基于项目宗地所具有的商住综合体价值，我们将项目定名为伯朗峰。体现两重价值，商业的繁华，既体现商务、居住的宜商宜居情调，同时又体现本项目的宜居内涵。;二???昌平区居住类土地市场;;三、昌平核心区房地产市场状况——2011年热势再现;四、昌平核心区房地产市场状况——2011年下半年住宅、别墅、商业三分天下;五、昌平核心区域楼盘调查分析;楼盘名称：蜂巢[新悦家园] ;楼盘名称：金隅万科城 ;楼盘名称：北京风景 ;楼盘名称：金隅·观澜时代;楼盘名称：龙山跃;楼盘名称：龙山华府;楼盘名称：长摊一号;楼盘名称：路劲世界城;楼盘名称：雍璟台;优势： 本项目区域以住宅为开发主导，这位房地产市场多类型化的开发创造了市场空间；区域旧村改建将带来商业、商务市场的繁荣。 劣势： 项目周边楼盘已经形成，这将限制本项目的容积率。将对本项目的投资利润空间造成一定的影响。;项目市场结论;第二部分 项目定位及规划建议;（一）整体功能定位;（二）物业类型及规模（根据容积率2.8的限制）;1、商业总规模分析建议;区域商圈从现状及潜在竞争分析，将逐步分化出三个核心区域，本项目处于中心区位，结合区域居民的相对均衡分布的现状，各核心区域的商业空间吸引力相当，结合商业规模定位研究稳健性的原则，商圈内部各核心区域的商业规模容量取值均等，所以本项目区域商业的规模容量约为： 5～5.5万平米;2、酒店总规模分析建议;一、整体定位——酒店的定位; 在昌平区及附近区县有着丰富的旅游资源，去京北度假已经成为北京市民一种时尚的休闲度假方式。主要旅游资源有：;市镇 经济型;市镇经济型----锦水芙蓉大酒店 昌平城区内酒店行业相比城外发展相对缓慢。城区内现有的酒店已经不能满足顾客对于服务质量和居住质量的要求。 昌平城区的酒店建成年份早，配套比较陈旧，服务档次不高，房价相比城区外低。 ;景观集聚型——九华山庄、凤山度假区 昌平的自然景观和人文景观非常丰富，于是出现了很多依托旅游景区兴建的酒店。 这类酒店的特点一般规模比较大，档次较高，配套齐全，但是入住率随着旅游季节的变化会有很大的波动。 ;社区依附型—— 龙城丽宫大酒店、昆泰大酒店 昌平南部区域近年新建了百万平米的社区，外来居民的进驻极大的改变了昌平区域的人口结构和分布。以回龙观地区为最典型。 回龙观社区近年兴建了数个高档的商务度假酒店，满足了社区居民商务和投资的需求。这类酒店的特点是装修档次高，管理水平高,入住情况相对稳定。 ;;;昌平区域酒店业市场总结：;二、商业主题定位;（二）业态类型及布局;（三）各业态定位建议;二、商业定位;二、商业定位;二、商业定位;二、商业定位;二、商业定位;3）超市布局建议;原则一：商业街位于商业价值最高的地上1、2层，同时也是项目快速回收资金的重要渠道，因此商业街的规模可以适当增大； 原则二：其他业态与商业街形成良性互动，超市、美食广场、数码娱乐城、影院和健身中心都可以为商业街带来很高的人气和商业氛围，因此适当增大商业街的规模，可以形成强有力的核心磁场； 原则三：本项目商业定位的原则之一是侵略型商业，因此商业街部分也具有侵略市场、抢占市场主力客群的性质； 原则四：建筑内部空间结构的条件限制，本项目最适合地上一二层做商业街，因此可建设面积也是影响商业街规模的重要因素。 综上所述，结合项目功能业态的选择和商业空间的结构要求，本项目商业街建筑面积建议为： 9000 ～ 10000平米左右;二、商业定位;二、商业定位;二、商业定位; 美食广场是本项目不可缺少的业态之一，并且可以与其他业态形成良好互动，是聚集人气，提升商业价值的亮点之一。要做到内部环境中高档、价位中低档的区域消费力特征要求，以各种不同风味的中西式快餐为主，品种齐全的特色美食城； 供应：昌平目前市场上只有国泰百货顶层有一家较成规模的美食广场，营业面积约1000多平米，经营效果较好，客群多为周边高校学生及到商场购物的年轻工薪一族； 原则：美食广场需要达到一定的规模才能更好的起到聚集作用； 综上所述，结合区域市场主力商家美食广场的普遍选择和项目建筑空间的布局特点，本项