国际汽车城项目营销策略总纲.ppt

谨呈：太仓市森茂汽车城开发有限公司 项目工作阶段划分 我们对前期定位达成的统一共识 区位特征：地处太仓城北经开区核心位置，距离市中心2.5公里，交通便利 项目商业面积 项目公寓面积 太仓属江苏省苏州市管辖，地处长三角，位于苏州东部，长江口南岸，拥有良好的区位优势 太仓素有上海“后花园”美誉。太仓东濒长江，南临上海市宝山区、嘉定区，与崇明岛隔江相望，西连昆山市，北接常熟市。 太仓属长江三角洲冲积平原。全境地势平坦，自东北向西南略呈倾斜。东部为沿江平原，高程3.5-5.8米；西部为低洼圩区，西部2.4-3.8米； 气候宜人。属亚热带南部湿润气候区，四季分明，雨热同期。 太仓港是国家一类口岸，交通便利，水运发达；已成为上海国际航运中心组成部分 陆路交通体系发达： 高速公路、国道、省道各级公路网络系统，公路交通至上海、苏州市中心均为50公里左右， 到上海虹桥机场仅半小时车程，一小时可达浦东国际机场。 境内每百平方公里拥有高等级公里41.6公里，密度列江苏省首位。 宁太高速公路、苏昆太高速公路、沿江高速、204国道、锡太一级等组成高速公路网络，全市各镇驶上高 速公路均不超过15分钟。 城市规划使太仓各功能区在城市分工体系中的作用更加明确，城市形态优化 城市规划未来重点打造建设三大功能区 城厢镇新城区开发建设与老城区改造并重，未来太仓中心城区建设主流方向为东南向，大城区面积不断扩大 2010年规划常住人口将比现在增加15万 太仓城市宏观经济总结 太仓区位良好：位于江苏省东南部，接壤上海，拥有丰富的海岸线资源及太仓港口，上海轨道交通有可能延伸至太仓； 太仓经济总量小，但发展迅速； 人均可支配收入2.1万元/年，逼近上海2.3万元/年，而人均社会消费品支出低于周边城市，消费潜力强； 太仓未来面临国际制造业转移，及承接上海制造业的机遇， 港口经济发展潜力大； 城厢镇老城区是太仓目前商贸集中地；新区是未来的发展方向； 项目客户与本项目的契合度分析 公寓客户定位：以太仓本地客户为主，私企业主与公务员占较大比例 常识1：商铺是产生财富的载体，客户购买商铺最基本的目的是为了生财或升财，即追求财富利益 常识2：一般而言，财富等级越高，越关注投资的安全性和投资收益的稳定性；财富等级越低，越关注投资门槛、短期快速回报及安全性 再次回顾一下太仓商铺投资者的典型特征 太仓投资客户需求特征分析 商家经营核心关注因素 太仓消费群体特征：理性的、原始的、有限消费 基于对投资者、经营者、消费者的分析，我们的营销工作得到以下几点启示 从根本关切 破题，建立价值制高点 森茂卖 购房者买 对森茂推广案名的两种思路 已定案名\森茂国际\LOGO “森茂汽车城”是什么？ “森茂汽车城”不可以只是—— “森茂汽车城”应该是—— 形象定位 怎么才能做到 从关键障碍 破题，建立概念制高点 从认知困惑 破题，建立身份制高点 太仓，向上看！ 万科城-----统领多种物业类型 万科城——形象鲜明，高举“新城市主义”大旗 主题明确，主线清晰 万科城案例借鉴 金地88街-----社区商业配套，靠近城市二环，区域形象较差，存在抗性，投资者信心不足 立势——“情景式商业街”概念将自己树立成标杆，与其它项目建立区隔。吸引投资者关注 将活动进行到底——通过名人效应，吸引全城目光，并通过招商先行、宣传品牌商家，为投资者注入强心剂 始终以客户需求为出发点 在不得已的情况下，通过高强度、快节奏的营销活动一气呵成，在最短的时间内聚集起大量客户 关键举措：制造热销局面，引导投资者。客户追捧改变客户对项目价值的判断 用概念创新为项目树立高形象，强势营销，快速聚客；招商先行、引入品牌商家的营销方式极大的增强客户信心，促使其迅速购买 背景:工程进度 商业面积销售分期 根据客户分析及4种销售方式分析，项目商铺适合采用直接销售和返租混合销售方式 展示攻略 形象墙：将工地围板（形象墙）内容根据推广的物业形态适时更换，将公寓与商业内容有机融入其中 商业展示与汽车展示相融合体验 投资手册/楼书 为产品打上汽车文化标识，提供独特的文化体验空间 商业街提示——通过统一的商业标识和橱窗渲染商业氛围 力求在一期开盘后三个月商业街展示临近样板街的小部分; 商铺在没有售出和租出的情况下，在橱窗玻璃上贴一些示意的logo 商业街区的展示可以提升小区整体形象，为销售提供亮点，是提价的基础 构成元素：步行系统指示牌、帆布遮阳伞、 格子布小木桌，休闲椅 预热阶段的营销策略 形象导入：路牌广告，占领要道 形象导入：太平路道旗，构建靓丽风景线 附录： 随后我们将提交 《项目一期营销执行大纲》 《媒体执行计划及费用预