房地产项目融资—土地转让—案例分析1135207892.docVIP

房地产项目融资—土地转让—案例分析 项目概况 项目名称、位置：时代?国际，位于北京市朝阳区广渠路31号 项目概况：规划总用地面积25016.12 项目运作过程： 1、2002年初，北京嘉利恒德房地产开发有限公司与北京内燃机厂（该地块原属单位）签订土地协议出让合同，取得了这块土地的开发权。 2、2002年9月4 3、2003年4月 4、2003年 5、2003年 6、2003年 7、2003年10月，国飞公司在项目用地上加建了围墙并进驻现场和接管工地，但嘉利恒德公司并未能取得开工证。 8、2003年10月，国飞公司按合同约定向豪威嘉业公司交付了部分合作转让款（总计4200万元）和部分土地出让金（总计967.5万元）。 9、2004年8月 10、2004年 11、2004年10月 12、2004年8月18日 13、2004年9月 14、2004年 15、2004年10月8日 17、2004年 18、2004年 19、2004年12月10日 20、2005年 21、2005年 对于嘉利恒德公司、豪威嘉业公司和国飞公司所签的合同，法庭认为其合法有效；对于合同履行，法庭认定，嘉利恒德公司在约定的合同解除条件尚未成就的情况下，单方提出解除合同，其行为不能产生解除合同的法律后果；国飞公司虽曾就退出合作曾与嘉利恒德公司进行过商讨，但合同各方并未就解除合同达成一致。 在此基础上，法庭认为该合同应当终止履行，判决书写道：“鉴于中鑫源公司在向嘉利恒德公司支付转让款后，已实际在本案所涉项目用地上开始施工建设，喜利恒德公司与豪威嘉业公司表示坚决不再与国飞公司合作，考虑本案争议的合同性质，目前三方已事实上失去了继续合作的基础，《三方协议》现已不具备继续履行的条件，应当终止履行。” 与这份判决书同时下达的还有一份民事裁定书，法庭根据嘉利恒德公司提出的申请，在查封嘉利恒德公司提供的担保财产后，解除了对被封土地使用权的查封。 22、2005年 23、2005年 24、2005年7月，中鑫源与嘉利恒德之间的土地使用权变更登记手续完结，同时拿到商品房预售许可证。至此，国飞公司实际上已经退出了该项目土地的开发和使用权。 国飞公司按照合同约定向豪威嘉业交付了部分合作转让款（总计4200万元）和部分土地出让金（总计967.5万元），加上进行项目规划设计、建设工程招标和北京分公司的人员开支的费用，在此项目上，国飞的前期投入已达7000余万元。 案例分析： 1、该项目为一个纯粹的土地转让和买卖房地产项目。嘉利恒德通过寻租手段以一纸土地出让协议获得土地开发权和经营权，相信嘉利恒德向原土地权属单位支付的土地款项很有限，并且远低于其首次转让豪威嘉业支付的补偿款1.95亿元。这也是在房地产开发用地以协议出让为主时期普遍现象，实际上受损失的是国有资产的流失和“大家”的“共同富裕”。 根据于2005年8月1日施行的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条关于房地产合作开发的处理意见，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。所以，虽让大多数此类项目都会订立“合作开发”、“联合开发”等形式的合同，最终还应当划归为土地或项目转让。 2、通常情况下，签署土地出让协议就意味着取得房地产开发项目及其土地经营权，大多数的开发单位都会将项目或土地快速转手以期获得较高的土地或项目增值资金回报。此类项目在土地使用权等问题方面也会存在较大的项目瑕疵，基本包括： 1）、原土地权属存在瑕疵，主要为欠缴相关土地规费，权属分割拥有或权证登记存在争议，被抵押或部分被抵押，地上建筑物或附属物权属极其拆迁安置等善后事宜。另一方面，仅仅基于出让协议的出让方转让价格是否会致使原土地方的嫉羡？一旦出现此种状况，交易双方都会被原土地方设置的障碍和懈怠所拖累，在受让方接收和办理土地的过程中，结局和过程都不容乐观。 2）、土地权属由于土地收购款项未能足额向原土地单位支付因而影响土地使用权的转移和土地开发金程（如进驻现场等），或不能足额交付土地出让金，难以取得项目土地使用权证，进而就会延迟或中断项目运行的其他环节。 3）、土地二次开发（合作、转让、联合开发、收购等形式）可能存在多个谈判对象或协议，通常该类项目的出让或融资并不会存在排他性的合同义务，因而往往会只是在其中个别已经实施的协议受到其他谈判对象的困扰。 4）、该土地项目的规划条件（设计要点、开发性质、容积率、建筑高度、红线退让、外立面、车库、交通等）对于项目（土地）的市场价值和交易价值起着极其重要的决定作用，对于已经取得规划设计要件许可的，项目前景也容易判断；同时项目规划要件也会成为转让交易极其重要的条件。另一方面，很多规划不确定的项目也容易引起一定的争议。大多数情形