石家庄东南宫兴东心园大盘项目前期提案.pptVIP

融坤顾问 南宫 兴东·心园前期提案 提报单位：融坤房产顾问 提报时间：2011年6月25日 第一部分 市场环境分析 城市发展印象 1、经济指标 南宫位于石家庄东南120公里处，主城区10.3平方公里，有四个办事处，分别为凤岗、北胡、南杜、西丁办事处。主城区人口13万人，非农业人口5万人。 财政收入及经济总量在邢台市处中游，与沙河、宁晋差距大,与同一平台的巨鹿、平乡、临城、临西比增幅差距巨大。 2、投资环境 南宫市新的领导班子上任后，把改善投资环境作为招商引资的重点，对外地来南宫投资的企业采取“封山育林“的措施，没有市长签字批准，职能部门一概不得到新的企业检查。与周边各县相比，南宫远远落后，所以当地党委和政府提出了“南宫复兴“的口号。 我们调查过程中的感受也说明了这一点。我们到职能局要一些数据，都得到了满意的答复，这说明当地政府部门的意识已经转变，投资的软环境在改变。 3、工商业环境 居民消费水平低，商业氛围不好，流动人口少，工商业不繁荣。我们在考察期间，没有发现网吧、KTV及高档次酒店、餐厅，据说高档消费到清河的较多。唯一的一条步行街凤泰隆商业街商铺没有销售几套，开发商只靠出租维持。由于本地消费水平有限，南宫本地商业人士一般到石家庄邢台经商。 项目区域解读 ◎冀南商贸重镇 区位优势明显 南宫市位于河北省南部，地处冀鲁豫三省交汇地带，因交通便利、商业繁荣、物产丰饶，而有“小北京”、“旱码头”、“金南宫”之誉。 全市总面积854平方公里，总人口46.8万。南宫素以 “河北棉花之乡”、“河北韭菜之乡”， “中国羊剪绒毛毡名城”而闻名全国。 南宫境内各类交通干线密集，青（岛）银（川）高速、大（庆）广（州）高速公路贯穿全境，106、308国道和邢德线在市区交汇，“京九”铁路纵贯南北，并建有三级货运站和四级客运站。即将建成的邢（台）德（州）高速、邯（郸）黄（骅）铁路也从城区穿过。 宏观市场概况 2010年南宫市经济保持较快增长。全年预计完成GDP61.6亿元，同比增长11%；财政收入1.6086亿元，增长13.9%；规模以上工业企业主营业收入80.2亿元，增长26%；工业增加值17.8亿元，增长25%；全社会固定资产投资73.1亿元，增长56.1%；城镇居民人均可支配收入1.1万元，增长12.1%；农民人均纯收入4468元，增长6.1%。 市场微观统计 城区现人均居住面积为32平米，每户按3.5人计，约80平米/每户。现有居民住宅绝大多数是自建平房，各企事业单位也没有自建的小区。 据调研南宫市居民平房换楼房的意向很大。 居民普遍认为楼房采暖、卫生、管理、舒适度更高。只是普遍的感觉收入水平不高，不能接受高房价，也普遍不愿意贷款购房。 另外，现在政府在老城区拆迁和改造上的宣传力度比较大，大多数居民都还寄希望于拆迁来改善居住环境。而现在居民大多数都居住在平房，加上外来人口寥寥无几，所以总市场容量要比实际数据大大缩水。 城市发展规划 城市向东 城市空间结构： “中心城市～中心镇～一般镇”三级城 镇体系。“一核三轴”的空间布局结 构，“一核”指市区，“三轴”指沿308 国道、106国道和邢德公路等主要公 路的三条城镇发展轴线。 城市规摸： 城市人口规模: 2010年为13.0万人， 2020年为20万人。 城市建设用地规模： 2010年14.29平方公里，人均109.92 平方米2020年21.98平方公里，人均 109.90平方米。 市场项目概况 1、以市政府为核心的开发区板块，包括多层、小高层和高层等产品类型，该区域项目多为以中档楼盘； 2、 以群英湖为核心的群英湖板块，该区域以大型楼盘为主，多层、洋房、别墅等产品类型齐全； 3、位于城区南部的南部板块，以中小型楼盘为主，项目定位中端市场。 市场调查与分析 在售产品分析 在售项目户型分析 在售项目价格分析 在售项目客户群体分析 第二部分 项目的自身情况分析 项目区位分析 位于308国道与106国道交汇处，交通便捷，出行方便，地理位置优越； 南宫整体向东发展的大方向，东开发区，政策的影响决定了发展与成长。 国道昼夜车辆多，对本项目产生嗓音等影响； 现阶段周边配套的不成熟会对本项目的品质及市场认可度造成影响。 SWOT分析 W 劣势 缺乏配套—项目周边缺乏商业和生活配套； 噪音污染—临近外环，有噪音污染； 人气不足—临近工业区，居住氛围不成熟； 居住氛围—圈内无成形的教育和医疗配套，无成熟的居住 氛围 O 机会 城市规划—南宫东区城市建设力度较大，未来规划及 发展较好； 机关搬迁—随着政府职