房地产项目户型配比研究.ppt

综合区域客户特点 客户区域:以A区域为主力,辐射C区域以及其他区域; 客户类别:主要为私营企业主\企业高管\外籍人士\香港客户; 客户特征:有知识,有涵养,有阅历,有实力…… 习惯自己制定游戏规则，留连自己的行为方式； 他们的落点在深圳，视野却在国际； 他们崇尚高品质的居住,讲究景观和片区资源; 客户需求:以三房四房需求为主力,两房需求居其次; 三房以120-135平为主力需求;四房145-165平为主力需求; 承受价格:均价在11000-16000元/平; 专题分析2:项目自身条件限制分析 占地面积（㎡） 容积率 地块一 46245.8 3.5 地块二 11700.1 3.3 地块三 11394.74 3.3 总计 69339.64㎡ 整体项目占地面积为6933.964㎡，容积率〉3.4; 从项目实际的数据指标考虑，要保证产品的通透性和舒适性，本项目具 备开发高层或者小高层的可能; 1、从A、B、C等区域的在售、已售的项目的来看，客户对于高层的 接受程度非常之高。 2、从本项目的数据指标和保证单位的通透性与舒适性来看，高层物业项目比小 高层物业更适合本项目 1.项目容积率影响分析 地形：被工业八路分割成两块。 北面地块相对规整，成正四边 形，而且地势平坦开阔；南面地 块合并形成弯“7”字型，一块较 方正，一块呈南北向的长条形。 朝向：整个地块的朝向无可挑 剔，可完全实现南北朝向；后 期规划中若不可避免需要东西 朝向则有景观加以弥补. 2.地块形状和朝向分析 景观：东眺后海湾和红树林以及海滨公园景 观，东南向望香港天水围景观，南向未来是 滨海长廊和西部通道景观，西向大南 山，北向将是未来南山商业文化中心区。 3.地块景观分析 道路级 别 道路名称 红线宽 度（M） 机动车道数 快速路 沙河西路 63.5 双向6 主干道 东滨路 93 双向6 次干道 后海滨路 60 双向4 科苑大道 34 双向4 工业八路 27 双向4 招商路 60 3车道×2 望海路 60 3车道×2 交通：目前通过工业八路直接进入地块。地块西边的后海滨路和东边的 公园路未来2年开通，2010年开通的地铁2号线（工业八路站）以及科苑 大道的建成通车，西部通道06年底开通。 地块周边交通路网列表 4.地块交通分析 由于项目所处的区域为新填海区，整个区域均在如火如荼的施工过程 中，因此项目未来的噪音存在一定的不确定性。 主要是来自直接穿越项目的工业八路和项目西边后海滨路带来的噪 音影响； 项目南边的地块四面临路，其中北边和东边邻次交通要道，北边地 块的东边和南边临次交通要道，这些道路虽车流和人流远远少于主 干道，但也会带来一定的噪音影响； 西部通道离项目较远，与西部通道之间也有其他的地块隔断，未来 西部通道噪音影响较小 东面的联检大楼也会产生一定的噪音影响 5.地块噪音分析 西部通道离项目较 远，与西部通道之间 也有其他的地块隔 断，未来西部通道噪 音影响较小 主要是来自直 接穿越项目的 工业八路和项 目西边后海滨 路带来的噪音 影响； 1)、从地块自身的特征分析，地块被一条交通干道分为南北两个区 域，北边地块方正、完整、地势平坦开阔，周边遮挡较少，具有建立 舒适性、高尚居住社区的较好条件；南边地块呈“7”型，虽然不如 北边地块规整，但西边和北边部分不临路，较为清静，适合居住。在 产品规划的过程中可综合考虑各个地块的优劣，以北边的产品规划为 主体. 2)、地块周边交通便利，路网丰富，但由于临近后海滨路与工业八 路，不可避免将受到一定的噪音影响,建议营造部分中等舒适户型进 行完善. 3)、地块的主要景观有东南的红树湾景观、东向的海滨公园和海湾 景观、西向的大南山景观，因此在将来的产品规划中若不可避免东西 向的户型可以用景观优势加以弥补。 自身限制性条件小结 西南角区域处 于工业八路和 后海滨路交汇 处，噪音影响 最大，受西边 后海楼群的遮 挡，景观面也 不是十分理 想，不具备设 置中大户型最 优支撑条件; 北面和东面紧临公园 路和小区路，南向和 东南向可看深圳湾海 景、北向是红树湾美 景；具备设置中、大 户型的质素。 南北通透，北可看园 林和红树湾景观，东 可观海景。具备设置 部分中、大户型的质 素。 影响类别 2房 3房 4房 同质片区客户需求特性 次主力需求 主力需求 主力需求 西部通道新增客户需求 次主力需求 主力需求 次主力需求 自身条件影响特性 鉴于邻近后海滨路和工业八路的影响,建议设置部分中 小户型; 综合 建议在结论三的基础上适当调高2房、3房比例.保留其 余户型比例. 分析原则:客户影响只修正户型需求比例. 自身条件以及新增客户分析统计. 二房 三房 四房 四房以上 区 间 75-85 ㎡ 100-120 ㎡ 120-1