西安咸阳北安村项目定位开发策略课件.pptVIP

从目标客户的心理诉求方向提炼 核心客户的心理禀性与项目价值的联系 都市U生活 都市U生活 都市U生活 都市U生活 都市U生活 都市U生活 因地制宜，合理分区 根据地块不同条件，结合外部景观形成不同的组团 对安置和销售部分，做容积率调整 半围合错落布局，景观价值最大化 避免北方传统“兵营式”布局，通过建筑物适当偏转、半围合方式形成组团空间 各建筑错落有致，增大景观面 入口广场、外部商业体现主题 在临街面设置大气的入口广场及商业街；体现大气的社区外部形象，吻合都市U生活主题 现代时尚风格，体现都市生活主题，立面适当创新，增加变化 现代时尚，体现城市价值感； 立面线条明快、简洁，色调清晰而不跳跃，沉稳中蕴含朝气； 高低错落，点板结合，丰富的天际线，增强立体感 多层住宅与高层组合，通过层数的变化有机融合，同时形成丰富的天际线，增强立体效果 适当增加板式建筑的比例 自然风格园林，小型水景取胜 因地制宜，以适于本地生长的植被为材料的自然风格园林 注重宅前景观绿化的打造，以“小景”、“近景”营造休闲、生态、舒适的园林空间 小型水景的运用，凸显社区的灵动，增强水体的参与感，同时降低维护成本， 人性化的庭院空间，增强邻里的互动 利用园林及建筑首层创造一些参与感强休憩、娱乐的公共空间，为邻里之间提供互动的场所 策略：创新产品，增加赠送面积 考虑： 创新产品，创造市场竞争力； 增加赠送面积，实现可变空间，间接偷取容积率 做法： 营销攻略 媒体营销 体验营销 客户营销 渠道营销 概念营销 常规营销 本案营销重点 沿街景观效果示意 体验营销：一 景观先行 1、沿街景观 2、会所（作为售楼部） 3、沿途体验路线 室外洽谈景观体验区 洽谈区/景观示范区域建议 进入售楼部沿途体验 细节示意2 警示标识 细节示意3 鹅卵石与天然石材尽显宅间路的朴实与返璞归真。 体验营销：二 会所体验 室内游泳池、室内篮球场、室外网球场……组成的运动会所不但满足了客户的潜在需要，而且为差异化价值的塑造提供了重要的素材。 运 动 会 所 商业会所既是对居住价值的引导又是对生活便利性的保证 小型商业会所示意 样板间的主要目的： 一、展示项目形象，说明项目所要表达的生活理念 二、充分发挥项目户型的优势、规避劣势 三、作为最佳销售道具，调动客户的购买积极性 体验营销：三 样板间体验 样板房（一期）现代风格 书房 样板房（一期）美式风格 厨房 餐厅 样板房（一期）中式风格 地下室 社区展示点 02年以前建成入住社区 外展场 大超市或市区广场 小团购 政府单位/企事业单位 定向活动 政府单位/企事业单位 资料展示 娱乐/餐饮/影院/商场设置异形资料架 联合营销 同商家携手，共同促销，开拓客户 直邮资料 通过邮局资源，直邮项目资料 坐销 行销 通路 合作营销 银行信用卡/保险 外埠拓展 周边县城客户开拓 + 新媒体资源利用 银行刷卡回单/ 渠道营销—加大营销通路 经理人卖楼 灵活方式：高层管理人员与客户直接沟通，用更加灵活的折扣与议价手段迅速解决客户问题，促成成交 以往经验：和经理谈过的客户全部成交 灵活的经理人议价方式，能让客户的问题更快，更有效的解决，促成项目成交！ 营销推广——销售策略——现场销售 渠道销售——重中之重 外县拓展 进入周边县城进行宣传。 进入周边老社区、超市进行设点展示，放置项目资料进行展示 展点展示 商业联盟 定向活动 和周边较大商业机构、影院进行合作，联合促销。 面对周边单位定向活动，宣传项目 行销+座销 营销推广——销售策略——渠道销售 销售经理 1名 置业顾问 2名 销使 1 名 销售主管 2名 组建一支战无不胜的行销“铁军” 置业顾问2名 置业顾问2名 策划经理1名 销售经理 1名 销售主管 1名 置业顾问12名 销使 12名 销使 1 名 营销推广——销售策略——行销 销使 1 名 置业顾问2名 销使 1 名 置业顾问2名 置业顾问 2名 销使 1 名 销使 1 名 行销军团，定点拦截 向市场要资源，向对手借资源。以最为直效的行销手段占有资源。其战略的核心是锁定区域内重点竞争楼盘，截留客户争取资源。 高密度覆盖区域人流集散地，通过面的覆盖，有效强化和补充行销团队未能“点攻坚” 的效果，形成点面结合的良好成效。 人海战术，全线覆盖 项目正式入市时（即开始办理VIP卡时），组建16人以上的销使别动队 营销推广——销售策略——行销 行销纵队人员设定: 常设固定人员6名,全面出击重点区域（市场/商圈/社区）和重点楼盘。 前期全面铺点展开期,机动抽调案场置业顾问一个组(3名)作为行销别动队。 前期铺点完成后，随着广告推广的全面展开，组建销使别动队进行密集目标区域扫荡。 行销纵队工作方式： 1、派单（在整案形象提升确定后进行派单） 2、客户截留