某大道地块前期策划思考讲义.pptVIP

写在前面 经济指标：总建面约15万㎡，地块方正，具备较大操作空间 宗地四至： 配套：丰富，商业配套、市政配套一应俱全。 景观资源：无内在自然景观，景观面缺乏。 容积率：容积率偏高，影响居住品质 地段：体育新城黄金十字路口。 通达性：15分钟畅达全城。 商业体量：体量较大，发展有挑战性，同时也是机会点。 进入2012年年底以来，天元区板块的迅猛发展，促使土地市场交易频繁，体育新城亦推出高质素土地。 潜在典型代表得出：预计2013年潜在住宅近70万，商业21万，势将推动体育新城发展。 市场小结： 1.天元大盘集结，片区竞争激烈，本案突围需靠产品创新； 2.区域存量及区域潜在供应量大，本案首开需避开市场集中 放量； 3.着力打造展示面，发力于自身资源或配套，高举高打其形 象是三大运营策略可为本项目借鉴。 中原掌握了最丰富的本土动态，把握市场脉搏 中原对于开发商目标洞察、在维持商业运营同时，扩大商业价值。 中原对区域发展的预判，商业价值最大化，要到项目开发到最后才能实现 中原对公寓溢价研究程度深，合理招商酒店，达成客户与酒店之间招租协议，提升售价。 本次经济测算作为上次沟通会议中《经济测算》的完善版，核心因素“地价”已明确，其他经费校准，得出最后数据。 在保证31.22%的销售利润之下，该地块可承受1000元/平米的地价成本，建安成本参考建工、中铁等高品质楼盘，详情见表。 报告回顾 经济测算说明： 营销推广控制图 2013年 1月 2月 5月 6月 3月 4月 8月 9月 7月 10月 11月 12月 工程节点 销售阶段 媒体主题 营销节点 媒体推广 8月20，一批开盘 建立差异化形象，强势占位 10月22 二批加推 大事件系列活动 推新品，巩固形象 体育新城首席都会综合体驾临，宣布体育新城正式起航。 路旗、报纸、户外广告牌、网络、短信和杂志、现场活动 住宅出正负零 样板房、售楼部到位 高层预售取得，在中欧项目前开盘 4月初，新品发布会 6月底，售楼处揭幕活动 加推产品 发展方向 项目本体机会小结：不具备豪宅价值满足普通住宅需求，商业发展具备挑战性，同时也是机会点。 住宅控制总价，做好产品，做好展示面，商业转化面积。 体育新城·活力都会综合体 项目定位： 4亿利润保障： 产品优势化、营销本土化、商铺价值化、 商业后置化、公寓产权化 营销节点： 计划5月出正负零，8月抢在竞争品牌前，完成首开 市场竞争机会小结：本项目地段与配套作为重要卖 点，区别于竞争品牌。 客户机会小结：本区域购房客户次年轻化，对生活品质有不俗追求。 Thanks for your attention Wish you a good day! * * * * * * * 沿湘山路、株洲大道路两侧布置二层商业，总建筑面积约2.5万平方米； 剩余3.5万方商业建议转化为精装公寓3万方+0.5万方小集商进行销售。 商业转化：在售美的城及周边供应影响，商业需要转化为沿街商业+小户精装公寓减小风险。 规模 品质 第一阵营 第二阵营 第三阵营 本项目 3、竞争占位：树体育新城形象，做市场先行者 占位第二梯队顶端，打造体育新城高端住区 美的城 佳兆业 湘银星城 庐山春天 尚格名城 大江观邸 旺城天悦 蓝筹公寓 领导者 挑战者 品牌企业 项目具有独特的资源 产品核心优势明显，大规模制造 垄断价格标杆，引领市场潮流 具有持续作战能力市场新进者 具备一定独特资源和生产规模 改变游戏规则 强调新的评估标准 强调产品的特色和价值 追随者 补缺者 缺乏独特资源 大规模，规划相对完善 产品创新，产品力优越 体现居住性价比 规模中等，快速灵活 资源独特，挖掘细分市场价值 抓住某种需求变化趋势，在细节创新打造难以复制的产品 敏锐的机会主义者 改变游戏规则，强调新的评估标准 竞争占位：体育新城领导者 项目本体分析 市场竞争 项目判断 提出问题 项目初步发展战略思考 项目初步定位 经济测算 客户分析 提纲： 唯一的体育新城，唯一的望云品牌 项目标签：运动生活区+都市生活区=国际范 项目标签：活力生活区+次年轻化客户需求=活力范 同样的生活，不一样的活力。 项目标签：崇尚品质生活+次年轻化客户需求= 艺术范 谁不喜欢小资情调范？ * 定位方向： 体育新城·活力都会综合体 体育新城具备唯一性；活力代表体育中心+运动生活区；综合体代表本项目区分周边项目的姿态。 酒店 商业 住宅 公寓 城市价值链 综合体 综合体价值：有机的完整的综合体循环价值链， 对各类物业价值均有拉升作用 商业 公寓 酒店 住宅 作用 相互关系 提升整体档次的有力手