房地产开发与经营学习课件.ppt

一、业主大会制度 《物业管理条例》规定物业服务区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业服务区域内全体业主的合法权益。一个物业服务区域只能成立一个业主大会。 （1） 业主大会的职责 下列事项由业主通过业主大会共同决定： ①制定和修改业主大会议事规则； ②制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； ③选举业主委员会或者更换业主委员会成员； ④选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； ⑤筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； ⑥改建、重建建筑物及其附属设施； ⑦有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第二节 物业服务基本制度 * （2）业主委员会职责 业主委员会一般由业主大会选举产生，执行业主大会的决定，并履行以下事项： ①召集业主大会会议，报告物业服务的实施情况； ②代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； ③及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业企业履行物业服务合同； ④监督管理规约的实施； ⑤业主大会赋予的其他职责。 第二节 物业服务基本制度 * 《物业管理条例》第三十二条规定：“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。”对物业服务行业实行市场准入制度，严格审查物业服务企业的资质，是加强行政监管、规范企业行为、有效解决群众投诉、改善物业服务市场环境的必要手段。 根据《物业管理企业资质管理办法》的规定，房地产行政主管部门根据物业管理企业的资产、专业技术人员和物业管理业绩等因素，对设立的物业管理企业核定资质等级。未经主管部门进行资质核定并取得资质证书的物业管理企业，不得从事物业管理活动。物业管理企业资质等级分为一级、二级、三级。《物业管理企业资质管理办法》从企业的资产、人员构成、管理物业的类型与规模、业绩、诚信和内部规章制度等方面对三个资质等级做了规定。 二、物业服务企业资质管理制度 第二节 物业服务基本制度 * 三、其他制度 （1） 业主公约制度 鉴于业主之间在物业服务过程中发生的关系属于民事关系，不宜采取行政手段进行管理。《物业管理条例》对各地实施物业服务中已具有一定实践基础的业主公约制度进行了确认，规定业主公约对全体业主具有约束力，并规定开发单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约。 公约应对物业的使用、维护、管理、业主的公共利益、业主应当履行的义务以及违反公约应当承担的责任等依法作出约定。开发单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。业主大会有权起草、讨论和修订业主公约，业主大会制定的业主公约生效时临时公约终止。 第二节 物业服务基本制度 * （2）物业服务招投标制度 物业服务是市场经济的产物，竞争是市场经济的基本特征。《物业管理条例》突出了推行招投标对于促进物业服务健康发展的重要作用，提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。鼓励开发单位按照房地产开发与物业服务相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 （3）物业承接验收制度 物业承接验收是物业服务的基础工作。《条例》规定物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，应当与开发单位或业主委员会办理物业承接验收手续，同时规定开发单位、业主委员会应当向物业服务企业移交有关资料。 第二节 物业服务基本制度 * （4） 物业服务专业人员职业资格制度 物业服务专业人员作为物业服务活动的直接组织者，其业务能力和素质高低，直接关系到物业的承接验收、维修养护以及物业服务水平，进而影响物业的保值与增值。只有在掌握和了解法律、经济、工程、环保、消防以及公共关系、心理等多方面知识，并经过相关专业岗位的实践锻炼，其才能有效地做好管理服务工作。 《条例》第三十三条规定：从事物业服务的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。建设部正配合人事部将这一制度纳入国家专业人员资格制度系列。 第二节 物业服务基本制度 * 第三节 物业服务的程序与内容 物业服务是房地产开发的延续和完善，是一个复杂的系统工程。为保证物业服务有条不紊地顺利启动和正常运行，从规划设计到管理工作的全面运作，各个环节都不容忽视。 根据物业服务在房地产开发、建设和使用过程中不同时期的地位、作用、特点及工作内容，按先后顺序分4个阶段介绍物业服务工作的主要环节：物业服务的策划阶段；物业服务的前期准备阶段；物业服务的启动阶段；物业服务的日常运作阶段。 * 三、物业服务的策划阶段 物业服务策划阶段的工作包括物业服务的早期介入、制定物业服务方案、制定业主临时公约及有关制度、选聘物业服务企业四个基本环节。 （1）物业服务的早期介入 所谓物业服务的早期介入，是指物业服务企业在接管物业以前的各个阶段（项目决策、可行性研究、规划设计、施工建设等阶段）就参与介入，从物业服务