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房地产法律法规培训 主要内容 第一部分 法律与房地产发展的脉络 第二部分 销售过程中风险防范与证据管理 第三部分 关注物权法——热点问题分析 第四部分 日常所见疑难问题 第一部分 法律与房地产发展的脉络 房地产发展的三个阶段 1、空白阶段 2、起步阶段 3、发展阶段 空白阶段 1949－1956 1956－1966 1966－1978 国民经济恢复时期 对地主的房地产接管没收征收的政策 文化大革命前 确立了城市房地产的社会主义公有制 文化大革命期间 立法陷于停顿状态 起步阶段 复兴时期 1979年——1988年 起步时期 1988年——1994年 党的十一届三中全会以后，沉寂的房地产业开始了复苏，国家加强了对房地产领域的法制建设 1988年全国人大通过宪法修正案：土地有偿、有期限使用制度得以建立，房地产立法在数量和质量较高 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 发展阶段 初步发展时期 1994－1997 快速发展时期 1997至今 1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》的颁布，填补了我国房地产法制建设的空白，标志着我国房地产业发展已迈入了法制管理的新时期 1997年党的十五大的召开为房地产市场的快速发展创造了空间 第二部分 销售过程中风险防范与证据管理 一、风险来源 二、签约前风险防范与证据管理 三、签约时风险防范与证据管理 一、风险来源 风险来源: 1、行政机关 “规划许可证”“施工许可证”“预售许可证”“房产证” 2、内部员工 “表见代理” 3、供应商: “甲供不到位”“付款迟延” 勘查\设计\施工\采购 4、购房者 “逾期?违约”“双倍索赔” 5、物业公司 案例 案例 2002年3月，深圳某小区，李某的私人轿车在停车场丢失，李某向物业公司提出索赔。物业公司认为收费和赔偿条件太不对等，一辆轿车一小时收费才5元钱，一旦停车场内车辆丢失，车主以停车场负保管责任为由要求停车场赔偿丢车的巨额损失，对物业公司太不公平，由此不予赔偿。于是业主将物业公司推上法庭。 1、被告收取原告停车场费时明确注明收取的是车位租金，故无证据证明双方之间存在车辆保管关系，而是车位有偿使用关系，判决物业公司不承担丢车之民事赔偿责任。 　　2、如果被告收取停车场费用是服务费，即可证明双方之间存在车辆保管关系。物业公司必须承担民事赔偿责任。 点评： 　　1、确定停车场的赔偿责任，必须明确车辆保管关系与车位有偿使用关系是停车场承担民事责任的重要法理依据。 　　车辆保管关系是车主与停车场形成的车辆寄存与保管的合同关系。车位有偿使用关系是车主与停车场形成的车位租金支付与收取的合同关系。车辆保管关系与车位有偿使用关系在车辆的寄存行为上是相同、一致的。 　　将车辆保管关系与车位有偿使用关系两者区分：主张车辆保管关系，停车场承担丢车后的民事赔偿责任；车位有偿使用关系，停车场不承担丢车后的民事赔偿责任。 　　2、停车场收费是服务费。 　　3、停车场服务收费的性质是保管收费。 　　4、停车场保管收费应承担保管责任。 5、停车场收费发票单方声明车位租金无效。 二、签约前风险防范与证据管理 1、办妥各项手续 国有土地使用证 建设工程规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程用地规划许可证 建设工程施工许可证 商品房预售许可证。 2、审查购房资格 3、减少广告风险 宣传文案多用描述性词语，少用确定性承诺 证据：各项证书，宣传资料，购房者身份证明 案例 某地产商推出“假日小区”，楼书中宣称，5000平方米人 工湖景’，‘2000平方米喷泉广场’，李先生购后发现，人 工湖只不过是个小池子，喷泉广场改成了停车场。一怒之下，李先生诉诸法院，要求追究地产商的违约责任？ 问题：李先生的主张可否得到法院的支持？ 法条链接： 《商品房买卖合同解释》第3条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 律师建议： 广告用语用“鸟语花香”、“人间仙境”等一般描述性用语；不宜用明确承诺，如“附近一百米内有名校”等等 甲方的售楼书、广告、展示的样板房、家居布置、模型及宣传资料等，为购房参考示范，不作为履行合同之标准。 图例仅作示意用途，如有修改，恕不另行通知，一切资料均以政府最后批准之图则为准。 三、签约时风险防范与证据管理 1、完备认购书条款 2、合同内容风险防