齐鲁国际塑化城裙楼产品营销定位策略建议.pdf

齐鲁国际塑化城齐鲁国际塑化城城城 裙楼产品营销定位策略建议议 淄博锐武堂房地产产营销策划有限公司 2012年年年年11月月 目目 录录 前 言 一 裙楼产品现状简简述 二二 裙楼产品可定位裙楼产品可定位位之建议位之建议 三 目前国内城市综综合体现状及市场反应 四 目前公司需求与与产品需求之关联 五五 营销模式论证营销模式论证 六 具体可操作性渠渠道之论证 前 言 从齐鲁国际塑化城项目开发现状我们可以看到：一期部分 已经进入市场运营阶段，为保障商商城运营成立了市场开发公司、电 子商务公司和临淄塑料化子商务公司和临淄塑料化工企业商企业商商会商会，但是从经营氛围和客户的信但是从经营氛围和客户的信 息反馈来看短期内并不够理想。二二期的商铺、写字楼和裙楼产品目 前已经全面动工前已经全面动工，由于工期较长由于工期较长，资金压力会应运而生资金压力会应运而生。1010月月2727 日日 二期商铺开盘认购情况虽然还算理理想，但是由于工程进度和手续问 题多少会影响其短期的回款速度题多少会影响其短期的回款速度。。所以所以，，从从二期的工程进度和各产期的工程进度和各产 品的蓄水现状及较为合理的推出顺顺序上来讲来看，在二期最后88套 商铺进入强销期之后，较理想的推推出产品应该是我们的裙楼和写字 楼产品。由此可见，其定位和营销销策略将对整个商业部分剩余产品 的去化将起到至关重要的作用。在在此，我们就裙楼产品的营销定位 策略提出些许建议策略提出些许建议，供公司决策层供公司决策层层参考层参考。 一 裙楼产品裙楼产品品现状简述品现状简述 齐鲁国际塑化城项目位于临淄区西大门，处于城郊结合 处位置处位置，是非典型的城郊结合是非典型的城郊结合部城市综合体部城市综合体。此次涉及的裙此次涉及的裙 楼产品则位于项目东南角。 以北为项目商业业一期和项目三 期的住宅部分，，商业一期已经 对外经营对外经营，住宅住宅宅尚未动工宅尚未动工； 以西为中瑞大 以东为博临路 厦厦 （（写字楼写字楼）） （（一诺路诺路））， 和二期商铺， 以裙楼楼为中心点 路对面是恒生 再往西地块也 国际星城生活 未开发。 区区； 以南为临淄至张张店的交通主 裙楼对面则为一诺 干道临淄大道干道临淄大道，，该路再往南该路再往南 集团建设的写字楼集团建设的写字楼， 的地块尚未开发发； 目前已经动工。 除了位置我们还从现有的规划图除了位置我们还从现有的规划图纸上获得裙楼如下信息纸上获得裙楼如下信息：： 建筑面积建筑面积：：3981839818㎡㎡ 层 数：3层 单层面积单层面积：：13272㎡ 层 高：4.7米 柱 距：10.5米 11.5米 12米 硬件设施：观光梯2部、货梯2部部、自动扶梯2 部、公用卫生间每层 2个 停车位停车位：地上地上318318个个、地下地下343343个个 工程进度：主体还有一个施工段即即将封顶。 单纯从产品属性上来来看，产品设计及功能 配套布局合理配套布局合理，柱据分柱据分分布科学分布科学，为其商业定为其商业定 位的诸多选择提供了必必要的基础条件。所对 应可用于商业用途的经经营面积对应区域市场 环境和商业特点环境和商业特点，，十分十分分匹配分匹配。。区位特征十分区