2009年3月—9月无锡市住宅市场动态跟踪分析报告.pdf

无锡市住宅市场动态跟踪分析报告 （2009年3月—9月） 目录 一、全市商品住宅市场分析 二二、新区商品住宅市场分析新区商品住宅市场分析 三、政策法规近况分析 四、土地市场近况分析 五五、项目竞争个案分析项目竞争个案分析 全市商商品 1.全市商品住宅市场总体走势 2.商商品住宅住宅面积积段成交成交分析析 住宅市场分析 3.各区域成交份额分析 供应——09年3月以来，全市住宅市场成交火爆，目前供应存在不足，但随着传统的旺季来临以及多个新项 目的入市，供应量将会大幅增涨； 成交——09年3月以来，全市住宅市场呈现成交 “量价高稳”的态势，保持“4、5、6”的水平线； ， 均价——5月份以来，成交价格保持在6000元/㎡的均线，发展态势良好； 趋势——短暂的供不应求的局面将得到缓解，供应将持续增量，成交量价保持。 分析： 供应——09年3月以来，全市住宅市场持续放量，但相对于高水平运行的去化量，供应存在不足，随着传统 的房地产旺季来临以及多个新项目的入市，供应量将会大幅增涨； 成交——09年3月以来，全市住宅市场呈现成交 “量价高稳”的态势，保持“4、5、6”的水平线，即成交 套数4000以上，面积在50万㎡左右，均价在6000元/㎡左右； 5月成交4958套，创造锡城月成交记录，6月、7月、8月保持良好势头； 均价均价——5月份以来月份以来，成交价格保持在成交价格保持在6000元元//㎡㎡的均线的均线，发展态势良好发展态势良好； 分析： 3月份以来，全市住宅的成交的面积段主要集中在130-144㎡60-90㎡90-110㎡110-130㎡四个面积段； 面积段在130-144㎡和110-130㎡的户型主要是舒适型和适用性的三房，此类消费群体主要表现为改善型需求； 面积段在60-90㎡和90-110㎡的户型主要是实惠的两房和变异的经济型三房，此类消费群体主要表现为首次置 业的需求； 以上两类需求构成了住宅市场的核心购买力，是市场健康发展的基础； 全市09年住宅市场呈上升状态，需求的状态可以描述为 “消费需求夹杂着投资需求增长”； 分析： 33月份以来月份以来，全市各区域住宅的成交份额全市各区域住宅的成交份额，较大三个区域为较大三个区域为滨湖区滨湖区惠山区惠山区新区新区，占整体市场的三分之二的份额占整体市场的三分之二的份额； 三个主要区域的住宅成交份额呈现此消彼长的态势，其他四个区域由于市场小，成交基数相对较低， 对整体市场的影响相对有限； 88月份月份，新区的月度成交份额达新区的月度成交份额达23%23%，居各区域之首居各区域之首，但由于区域后期存在着短期的供应不足但由于区域后期存在着短期的供应不足，此抢先的势头难以保持此抢先的势头难以保持； 新区商品新区商品 11.新区商品住宅市场月度总体走势新区商品住宅市场月度总体走势 2.新区商品住宅面积段成交分析 住宅市场分析 3.新区典型项目的成交分析 分析： 供应—— 由于前几个月持续零供应，新增供应量难以支撑持续的需求，出现短暂供不应求局面，但后续的供 应量仍然很大，竞争依然激烈； 成交——2009年3月以来，新区商品住宅成交量位居锡城三甲，市场呈现成交 “量稳价升”的态势， 均价——2009年新区商品住宅成交均价回升至07年高位水平，5月份突破5000元/㎡大关，并保持稳中有 升的状态。 趋势趋势——虽然出现短暂的供不应求的局面虽然出现短暂的供不应求的局面，但后续供应将持续增加但后续供应将持续增加，竞争力度将逐步加大竞争力度将逐步加大，成交量价将在竞成交量价将在竞 争中保持稳定。 分析： 供应——2009年前5个月持续零供应，去化量在很大程度上缓和08年存量积压的局面，6月份以来的新增供 应量难以支撑持续的需求应量难以支撑持续的需求，，短暂出现供不应求局面短暂出现供不应求局面，，但随着旺季来临和新盘推出但随着旺季来临和新盘推出，，大量供应会应接而来大量供应会应接而来；； 成交——2009年3月以来，新区商品住宅市场呈现成交 “量稳价升”的态势； 2009年8月成交990套，创新区历史记录，市场成交水平保持高位运行； 均价——2009年新区商品住宅成交均价回升至07年高位水平，5月份突破5000元//㎡大关，并保持稳中有 升的状态。 分析： 3月份以来，全市住宅的成交