物业管理的基本运营(2018.09).pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 工程保修流程及要求 1、在入住前，物业管理处应要求建设单位组织关于建立工程保修关系的协调会议。《三方维保协议》《工程维保授权委托书》 2、拟定工程保修方案 3、准备保修管理资料 4、公示保修流程、保修须知 5、对物业管理处保修人员进行培训，熟知保修流程、保修控制要点、装修违规事项处理；物业管理处在集中保修阶段可以通过组建保修管理小组来加强保修管理 （一）保修管理准备 工程保修流程及要求 （二）维修流程 工程保修流程及要求 发生涉及结构安全的质量缺陷，应及时报告建设单位，保修完成后，由建设单位或房屋建筑所有人组织验收，应当报当地建设行政主管部门备案 工程保修责任为承建商，保修人员仅代表物业管理处协助建设单位对承建商履行保修责任的管理工作，不得对业主作出任何未经建设单位书面明确的承诺 争取建立工程维保款结算联合会签制度，在物业服务企业未签字时，建设单位不与承建商结算保修工程款，以推动工程保修问题获得最终处理 房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算，但实际交付时间会滞后，尤其是滞销房屋，为避免纠纷，建议保修期一般是从交付业主之日起约定，在签订工程施工合同应适当考虑滞后交付的时间要求 工程保修注意事项 常见工程遗留问题处理 垃圾中转房设立：尽快督促建设单位在规划设计位置建成垃圾中转房，向建设单位说明越早建设对建设单位越有利，业主的干扰越少。如前期未规划地址，可以推荐建设单位选择地下室或项目中远离业主住宅、僻静、背风处；地下室垃圾中转房必须考虑接电、通风、污水排放、清洁水源、垃圾清运车限高与行走路线等因素。 水电未完成处理对策：承接查验时应抄录底数，承建商因施工需要使用的水电要独立计量，明确单价与结算周期；在承接查验过程中发现能耗计量装置缺失、不完善的情况，应在三个工作日内向建设单位提交完善建议并跟踪实施；利用一切社会资源包括建设单位与供水供电单位协商降低商业用水电指标比例；与建设单位协商过户时间安排；完善计量装置、调整民用商业用电水比率、结清前期费用，方可过户移交用电用水设施设备。 其他弱电等未完工程遗留问题：协助建设单位完善相关报批报建手续的办理；协助建设单位与业主沟通协商及理赔手续；要求建设单位给出完善的时间计划并公示；组织编制对业主统一口径的回复。 . 常见工程遗留问题处理 停车场、会所未验收的首先与建设单位明确交付使用承诺日期。 对于消防系统、电梯等未通过验收项目，存在重大管理风险，不应承接该项目，如特殊原因，必须双方签订书面协议，明确由建设单位承担由此带来的一切风险 与建设单位协商临时停车解决方案，如指定临时停车位及划线并向业主公布。. 常见工程遗留问题处理 一般性质量缺陷按工程维保流程进行处理。 为保证维保工作质量与效率，建设单位、承建商、物业服务企业应签订三方维保协议。首先，明确承建商保修期满结算工程质量保证金须经物业服务企业验收确认；其次，物业服务企业通知承建商维保，但承建商不及时履行义务的，物业服务企业有权另行指定维保单位组织实施，费用由承建商承担。 重大缺陷首先明确责任，主动与业主说明情况；其次要求建设单位组织协调承建商给出完善的时间计划。 “服务”概念的传统理解 “服务” 是指为他人做事，并使他人从中受益的一种有偿或无偿的活动。不以实物形式而以提供劳动的形式满足他人某种特殊需要。 service （服务）现代理解 “S” “E” “R” 微笑 Smile 出色 Excellent 预备 Ready “V” “C” “E” 重要 Vip 创造 Ceating 眼神 Eye “服务”概念的创新理解 “服务” 为他人做的事情 做他人想要的事情 假如我们是业主，入住后，我们对物业服务有哪些需求？ 隐性品质（水、电、暖、气等） 显性品质（秩序、环境等） 人文品质（沟通等） 人文品质（邻里、朋友圈等） 实物品质（物业价值等） 业主对物业服务的需求 案例分享 PART 05 案例 请思考 某保安人员在巡视过程中，发现有可疑人员，应该怎么做呢？ 安全管理人员无实施拘留、关押、审讯、没收财产及罚款的权力； 对有违法犯罪行为的嫌疑分子，可以监视、检举、报告，但无侦察、扣押、搜查等权力； 救援工作：及时赶赴现场、进行救助、抢救伤员、及时制止安全事故的发生和损失的扩大，及时报警。 案例 请思考 2011年8月13日17时许，金某夫妇新装修入住的高层小区11楼住房发生火灾，经消防部门1个多小时的扑救，火情才得以控制。此次事故最终造成金某夫妇屋内家具、