鄂尔多斯维多利亚广场营销策划方案.ppt

招商步骤 招商阶段 时间 阶段目标 主要工作 招商策略 推广策略 筹备阶段 组织完善、方案确定、物料准备 组建团队，制定招商方案，制作文件及宣传物料 客户访谈，了解需求和意向，提供决策依据，积累资源 客户访谈，征求意见 洽谈阶段 主力店洽谈，落实意向和签约客户 主力店沟通，散户积累 主动沟通主力店，初步落实签约客户，推广带动散户，现场积累 主力店以人员推广为主，宣传项目区位、定位、形象，同时带动散户 攻坚阶段 主力店确定，落实散户积累 主力店签约仪式、散户积累 以主力店签约带动散户积累，落实意向 以主力店入驻、区域发展为主题全面推广 强势阶段 入驻率具备开业条件 散户签约，深挖客户资源 前期客户集中签约，以商招商 以主力店、招商进度为主题全面推广，重视口碑传播 运营阶段 成功开业，持续经营 开业筹备、运营管理，持续招商 根据运营情况予以适当调整，并保持尽量高的入驻率 以开业、运营、促销活动为主题，以运营效果带动招商 招商流程 招商策略、计划拟定 主力店名单拟定 团队组建 文件、物料准备 租金体系 主力店沟通筛选 合作条件沟通 一般客户积累 入场装修 试营业 一般客户洽谈 一般客户签约 筹备阶段 主力店签约 洽谈阶段 攻坚阶段 签约阶段 运营阶段 招商进度安排 招商招商条件 招商优惠政策 招商文件物料 项目VIS 楼书 传真、EMAIL、邮寄楼书 宣传DM PPT演示稿 音像资料 现场包装 招商策划报告 招商执行计划 项目统一说辞 招商问答 预租赁合同 租赁合同 业务流程、制度 主要物料 主要文件 Part 5：销售计划 销售分期 销售阶段 阶段目标 主要工作 预热期 准备期 项目亮相、项目包装、销售队伍、营销策划就绪 项目亮相宣传 开工、案场包装 销售招商团队组建 营销方案确定 蓄水期 销售招商文件物料 价格政策出台、项目知名度提升 设计制作项目物料，完善销售招商相关文件，制定相应价格与租金体系，对项目进行深入炒作，销售招商流程培训 开盘 正式销售 项目高调入市 大规模媒体宣传，高调入市 举办相关活动 做好销售控制工作 开盘价格“低开高走” 强销期 完成预定销售目标 加大广告宣传力度 配合招商进度加强销售 基础价格参考 应综合考虑各种因素，如开发成本、利润空间、竞争对手价格、消费者的承受力、销售价格与租赁价格的关系，租金收入与按揭供款对比等因素。 从竞品项目销售价格及本项目所处位置来看，我们建议将基础价格制定在25000-35000之间。 利益有三： 1、基础定价偏低，则一铺一价相对也较低，这样容易启动市场，可以在短时间内形成火爆销售局面，营造气氛。 2、给项目投资客预留升值空间，虽然我们低开，但同时实行高走策略，这样可以人为制造项目在明显升值的印象,增强市场信心。 3、可以快速回笼资金，有利于财务平衡。 商铺价格制定 一铺一价，计算方式为：基础价格×（1+参考系数） 参考系数为以下若干系数之和： 地 段 系 数—— 是指以每间商铺离停车场、车站、中心广场、主干道最近距离为最高系数标准，远的为最低系数标准。较好的加0.1；稍好的加0.06；一般的加0.03；差的为0。系统差为（0.1——0.06——0.03——0） 端 位 系 数—— 是指以每栋最边的商铺为最高系数标准，中间的为最低标准。东南的端头位加0.06；西南的端头位加0.04；旁边的加0.02；中间的为0。系统差为（0.06——0.04——0.02——0） 朝 向 系 数—— 是指以每栋南朝向的商铺为最高系数标准，朝西的商铺为最低系数标准。朝南的加0.06；朝东的加0.04；朝北的加0.02；朝西的为0。系统差为（0.06——0.04——0.02——0） 面 积 系 数—— 是指以商铺最小面积为最高系数标准，面积大的为最低系数标准。100㎡（含100㎡）以下的加0.1；101——149㎡的加0.06；150——200㎡的加0.03；201㎡以上的为0。系统差为（0.1——0.06——0.03——0） 死 角 系 数—— 是指以项目中预计人流最少、车流最少、离各项配套设施最远为最低系数标准。 系统差为（0——— -0.02—— -0.04） 其 他 系 数—— 是指一些比较特殊的商铺，二层的加0.05；三层的为0。系统差为（0.05——0） 建 议 系 数—— 是指以问卷中客户考虑因数比例最大为最高系数标准，比例最小的为最低标准。 系统差为（0.06——0.03——0） 销售周期 预热期2个月 黄金销售期8个月 工程进度:正负零 工程进度：80%主体完成 Part 6：操作思路及商务合作 操作思路 A：物业出售为主，快速回笼资金，获取项目开发利润 B：自持物业，持续经营，获取物业增值利润和经营