遵义罗庄项目投方案(第二部分 ).ppt

第二部分 商业 第二部分 商业篇 城市商圈形成规律——百货?专业市场?社区商业 遵义商业市场总体格局——由一个中心商圈、两个配套商圈构成 中心商圈：百货类为主 港澳商圈：以专业市场为主，夹杂部分休闲、餐饮业态。 广珠商圈：目前还未形成，整体商圈处于规划中 核心商圈（丁字口商圈）——以国贸、重百为中心，商业氛围浓厚，但无规划，形象档次较差 主力业态：百货+通讯 主题定位：市中心商圈、复合型商业 规模： 租金：300-400元/平方米·月、50-100元/㎡·月 售价：3.5-3.8万 经营情况：较好 港澳商圈——主要为专业市场、零散餐饮休闲业态，商圈面临升级 主力业态：建材、家电数码、零散餐饮休闲 主题定位：核心商圈配套商圈、专业市场为主 规模： 租金：100-200、50-100 售价：2.5-3万 经营情况：较好 广珠商圈——处于城市向北拓展方向，正依托周边新兴小区形成 市场及SWOT分析启示——本案商业的市场机会点：通过市场先动优势，吸引未来新兴区域入住人群；通过项目特色化打造，实现自身商圈升级换代。 第二部分 商业篇 本项目主要辐射人口——项目周边及北部新区 本项目商业可能辐射的人口： 1、通过商业业态重组和集约化进行片区商业的彻底升级，吸纳项目周边就近消费人群； 2、通过市场先动优势吸引北部新城未来入住中高端人群； 3、通过特色化带来边缘消费人群。 城市地位分析——项目位于老城区向新城区发展的延伸地带，北临汇川区，南临老城区，处于重要的城市节点 连接北部新城和老城区的重要节点 既可吸纳北部新城消费人群，又可吸引老城区消费人群 位于城市节点，同时受两大商圈人群挤压 城市功能定位——“区域型商业区” 对城市功能定位的诠释 单靠本案的一己之力，打造区域型商业圈显然不太现实，同时本案受到交通的限制。 我们旨在通过本案的努力，对片区商业进行升级，联合盛邦帝标及周边临街铺面共同形成区域型中心。 结论：我们只属于区域型商业的一个组成部分。 项目业态定位的市场思路 挖掘与验证市场业态的定位思路： 区域型商业的主要业态种类——专业市场、百货类、超市类、餐饮类、休闲业态、娱乐业态。 项目业态定位的市场思路 挖掘与验证市场业态的定位思路： 业态选择——排除与本项目不兼容的业态 业态选择——百货业态 百货业态选择结论——排除，不纳入本案考虑 业态选择——超市业态 超市业态选择结论——该类业态基本排除，但可考虑配套的中小型卖场。 业态选择——餐饮、娱乐休闲业态 餐饮、休闲、娱乐业态选择结论 项目业态定位的市场思路 挖掘与验证市场业态的定位思路： 目标消费群定位：第一、二层级 核心客户：第一层级 重点客户：第二层级 边缘客户：第三层级 投资客户定位——本地中高收入为主，低收入者为辅，兼顾外来客户 档次定位——中高档 定位依据： 经开区入住的人群主要以中高端收入人群为主，将产生中高端的需求消费； 目前项目周边商圈的餐饮、休闲、娱乐较为单一，主要以中档和中低档的消费为主，缺乏中高端的物业消费，为避免同质化的竞争，排除中档和中低端物业的发展方向； 本项目作为开发商的第一个开发项目，需要一定的品牌优势，中高端的商业开发方向才和开发商的品牌需求一致； 本项目的住宅定位为中高端的物业产品，商业定位应与其保持一致。 形象定位：风格独特、具丰富文化内涵的商业街区 项目商业规模确定——“1+1”8000㎡ 突破本案商业受到较大的地形限制——在临近昆明路（即规划道路）附近，以及近香港路地段开辟步行街坊，可作为商使用。其他临界面，商业价值不高；建议不做商业考虑。 我们考虑适合餐饮休闲业态的进深按13m计算，同时为2层商业规模。则本案的商业规模大小约为： 8000㎡ 商业街核心均价的探讨 对比项目的确定 对比项目的综合对比分析 比较分析和比准均价区间的确定 比准均价为21883； 营销组合和产品包装可能提供的溢价空间 目标均价建议 经开区 无餐饮、娱乐业态； 片区商业档次低，集约化未形 成，面临片区商业的整体升级； 无餐饮、娱乐业态； 有需求，无供应，市场空白点； 商业档次低，不能适应未来高端 居民入住，片区商业升级机会； 业态近三十种，较为杂乱，片区 商业面临整合机会； 本案 本案最重要的市场机会——经开区为餐饮休闲娱乐业态的供应空白点；而本案片区餐饮休闲娱乐业态面临整合和提升。 遵义该类业态特色性不强。有较大的突破空间。 基于经开区没有该类业态供应，而需求激增，形成市场空白点； 基于片区商业档次低，集约化还未形成，有片区商业升级机会。 基于遵义商业整体特色化不强，有较大的超越空间。 基于该类业态的物业建筑形态利于销售和套现。 餐饮、休闲、娱乐业态市场有机会。 市场有机会，但还要考虑地块条件，是否支撑该类业态。 南京路 城市主