沈阳·铁西红星美凯龙项目整体定位报告.doc

沈阳·铁西红星美凯龙项目整体定位报告 谨呈：红星美凯龙集团 项目研究的工作阶段划分 市场调研工作 项目整体定位 项目地块查勘 区域特征研究：区域板块划分、人口、商圈分布、消费者购物习惯等各方面的调研 区域市场研究：区域规划、、商业市场、写字楼市场、公寓市场、住宅市场的整体扫描 商业集聚：铁百商圈、北二路、九路家具城、兴工街餐饮娱乐带等 访谈：专业人士、消费者、商业行业人士等访谈 项目本体分析 市场竞争分析 项目发展战略及整体定位 项目各物业类型定位 地块位于铁西区，北二路汽车贸易产业带上，交通便利，10分钟可达到沈阳站，5分钟可达到皇姑区等商圈 地块位于铁西区，北二路和兴华街的交汇处。地处体现十字金廊上。 铁百 商圈 太原街商圈 和平腹地 大东区 和平区 铁西区 皇姑区 沈河区 浑南新区 市政府 于洪新城 于洪区 一环路 二环路 金 廊 太原街商圈 沈阳站 北行商圈 兴华街 项目 火车站 5分钟 项目 太原街商圈 项目 5分钟 北行商圈 15分钟 项目 市政府 30分钟 地块概况 项目总体建筑面积为14万平，包括大型商业、独立商业、商务公寓、写字间形成的大型综合性项目面对铁西区北二路，昭示性强，交通便利 项目四至： 东临云峰家园住宅项目，西至兴华街，铁西十字金廊；北临北二东路，双向八车道；南至规划路。 数值 项目 168283/a.20 商务公寓 18993.16 写字间 19948.91 独立商业 49618.98 大型商业 10567.01 地上建筑面积 142714.01 总建筑面积 27711.62 占地 兴华街 云峰街 北二路 规划路 兴工街 胜利大街 沈阳站 兴华街 云峰街 北二路 规划路 兴工街 胜利大街 沈阳站 项目已经进行地下 部分的挖土工作 地块四至 地块周边的主要商业为众多汽车4S店及红星美凯龙1期，未来将有瑞典宜家居和土耳其星摩尔购物中心。 汽车贸易产业带 兴华街 云峰街 北二路 规划路 兴工街 胜利大街 沈阳站 建设大路 铁百 华润置地广场 宜家居 星摩尔 家乐福 美凯龙1期 浪漫满屋 爱在城 周边概况 目标及限制条件 利润：整体物业价值最大化 品牌：商业地产形象树立，符合集团整体战略定位 稳健：保证后期整体的良好运营 目标： 限制条件： 规避与美凯龙一期的同质竞争 世联对目标的理解 目标：利润、品牌、稳健 公寓部分的快速热销形成初步影响力，即现金流 2万商业的高利润热销再次掀起热潮，即利润点 5万商业的成功招商并经营，形成持续影响力，即利润+树立品牌关键点 核心问题界定 实现利润最大化 树立商业地产形象 后期稳健运营 整体价值最大化 功能定位 业态选择 规避一期同质竞争 VS 问题1： 如何整体定位,通过协调各部分统一发力，即1+1+1≥3？ 问题2： 保证项目各部分的合理定位，实现各部分的既定目标？ 报告结构 市场竞争分析 项目属性界定 项目机会挖掘 案例分析 各物业类型定位 发展战略及整体定位 从2001年至2008年，沈阳市GDP连续保持两位数增长，增长幅度在全国名列前茅，2008年GDP达到3000多亿元；在国内GDP排行中，排行第18位。 在东北三省中，沈阳以GDP 总量的位置领先其他主要城市，可以看出沈阳市东北三省重要的经济发展型城市，对于东北的经济发张起到举足轻重的地位。 地级市 豫０１ 16.0 2421 郑州市　　　　 23 副省级 黑０１ 13.5 2437 哈尔滨　　　　 22 地级市 冀０２ 13.2 2393 石家庄　　　　 24 地级市 湘０１ 16.0 2190 长沙市　　　　 26 地级市 鲁０５ 16.0 1945 淄博市　　　　 33 副省级 陕０１ 14.6 1737 西安市　　　　 36 副省级 鲁０３ 15.7 2554 济南市　　　　 21 地级市 副省级 副省级 副省级 地级市 副省级 副省级 级别 19 鲁０２ 16.6 2879 烟台市　　　　 苏０３ 15.6 3275 南京市　　　　 14 川０１ 15.3 3324 成都市　　　　 13 粤０４ 18.1 3151 东莞市　　　　 15 鄂０１ 15.6 3142 武汉市　　　　 16 辽０１ 17.5 3131 大连市　　　　 17 辽０２ 17.7 3074 沈阳市　　　　 18 省内排名 增长率（%） GDP（亿） 城市 排名 2008年全国各市GDP排名 沈阳特色及支柱产业：沈阳作为东北三省核心城市之一，利用其独特的资源优势大力发展工业，机械制造业的基础上，开拓金融、贸易、物流 等服务型行业，作为东北三省的窗口型城市，不断提升其第三产业。 沈阳近年来经济保持高速增长，指标位居全国领先水平，在东北三省占据主要地位，作为东北三省的门户，发展潜力巨大 经济指标 2004年以来，沈阳市GDP