青岛国际服装城招商策划方案.doc

青岛国际服装城招商策划方案 青岛国际服装城招商策划方案 2007-10-24 第一部分：招商策略 招商策略：立足山东、面向全国、走向国际 以青岛为重点，在确保山东地区招商工作全面、顺利开展的同时，各招商部门安排出20％的招商力量，对外地（包括外地国内产品的厂家和经营商、国外产品的国内代理、国内内销分支等）运用电话、传真、网络、DM等现代化通讯手段进行招商。效果理想的情况下，在保证青岛地区及山东境内招商指标的同时，随时进行调整加大外地（及国际）招商力度。 第二部分：招商进度中的比例分配 招商的前期阶段，招商的比例计划为：青岛地区及山东境内招商占40％左右；外地招商占40％左右；国际招商占15％左右；预留出5％的比例，作为机动或炒作。 其中：山东地区招商所占比例不得超出整体的50％；外地招商、国际招商的比例可根据实际情况扩大，扩大部分可占用本地招商份额；根据招商实际情况，如果招商出现火爆，可加大预留部分的比例（例如10％）。这样后期可通过保留精品商铺推出、拍卖等方式提高价位水平，在项目只有同期推出的情况下，通过预留部分享受到商铺升值的部分利益。 第三部分：招商付款方式 一、租金交纳及优惠政策有以下三种方式： 1、一次性交纳3年的租金。从第四年起租金递增5％；第五年租金递增6％；第六年租金递增7％；总体租金递增比例不超过原租金水平的20％。 2、首期交纳5年租金的30％，正式开业前再交齐5年租金全款。从第六年起租金递增5％；第七年递增6％；第八年递增7％；总体递增比例不超过20％。可签定租约合同期为20年。 首期就一次性交纳5年租金。可获得6年实际使用权的优惠政策。从第七年起租金递增6％；第八年递增7％，总体递增比例不超过20％。除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选一间商铺位置的机会。 3、首期交纳10年租金的30％，入驻前交齐10年租金全款。可获得12年实际使用权的优惠政策。可签定租约合同期为20年。如10年租金在首期就一次性交齐，除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选两间商铺位置的机会。 二、租金交纳及优惠政策2（备选方案）： 1、同上。 2、第一段同上。 首期就一次性交纳5年租金。可获得赠送6个月无偿使用权的优惠政策。从第七年起（含第6年后半年）租金递增6％；第八年递增7％，总体递增比例不超过20％。除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选一间商铺位置的机会。 3、首期交纳10年租金的30％，入驻前交齐10年租金全款。可获得11年实际使用权的优惠政策。可签定租约合同期为20年。如10年租金在首期就一次性交齐，除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选两间商铺位置的机会。 三、分析（略） 四、租金交纳方式及提供优惠政策的理由： 考虑到项目的招商不但要符合商城的总体定位，同时还要兼顾公司的成本回收，并且回收期越短，产生的运营财务费用支出就越少，对将来的公司发展极其有利。上述方案一方面可以起到将缺乏实力小商户挡在门外的作用（及抬高门槛），达到自然淘汰的目的。同时，根据‘现金是王’的原则，运用对我们影响极小的使用年限的优惠，让利商户，做到先期既给出优惠又不会使应收现款产生丝毫损失。 另外，兼顾将来中心商铺升值，我们可以充分享受到升值的利益，方案设定是为了尽量引导商户去选择5年一次性交纳租金的方式。此方式达到的经济效益将在附上的经济分析（略）内容中计算出具体的数据体现。 第四部分：招商费用预算 招商总体费用包括人员开销、广告制作（包括印务）、媒体购买、管理费用等项，总费用预计在5500万－6000万之间，其中广告费用是最大的一项支出，而广告费用必须根据实际运作情况进行调整。如招商非常顺利，则广告投入将会进行灵活调整削减。 第五部分：商品结构定位（略） 第六部分：招商准备工作及时间安排、达成目标及实施内容 一、招商准备工作（只针对配合招商部分）： 1、完成项目名称注册、以及项目标志等的CI设计并注册。 2、注册中文及英文的国内域名（.）及国际域名（.com）。 3、确定宣传包装概念、总体广告宣传用语。 4、完成设计制作青岛国际服装城的招商文告、招商楼书，包含项目功能分布及内部结构图。 5、完成设计制作项目效果图的POP，3D资料光盘。 6、完成设计制作青岛国际服装城的主体、各分体剖面模型沙盘。 7、完成招商队伍的建立（招聘），进行培训及人员甄选分配。 8、制定商户准入标准、引入原则、操作规则等。 9、确定公司组织机构和部门设置。 10、招商处的筹建。 11、招商部各种管理规章制度、业绩考核奖惩制度、工作操行规则出台。 12、制定商户准入标准、条件、和招商规则。 13、制定并印制招商租赁合同、租赁申请表、登记表、相关协议、商业管理守则等。 14、根据招商类别敦促各分部制定招商工作倒计时计划（包括招商区域、重点目标、任务指标完成计划等）。 二、招商时间