龙盛集团闵行颛桥都市路社区商业项目前期定位报告(同策)2009-172页讲述.ppt

项目收入估算 商业和办公前20年的营收估算表（1） 卖场租赁年限为20年，前三年不变，自第四年起每三年递增5％。 休闲服饰、餐饮、体育类商家租赁年限为5年，前两年不变，自第三年起逐年递增至5％。第六年合同重新起订，租金按照上一年租金递增10％，以此类推至第20年 办公合同签订年限为1～3年，前两年租金不变，自第三年起每两年递增5％ 项目收入估算 商业和办公前20年的营收估算表（2） 假设商业和办公持有租赁，那么前20年的纯收益为10.87亿元 项目收入估算 商业和办公后20年的营收估算表（1） 后20年的估算 卖场租赁年限为20年，前三年不变，自第四年起每三年递增5％。 休闲服饰、餐饮、体育类商家租赁年限为5年，前两年不变，自第三年起逐年递增至5％。第六年合同重新起订，租金按照上一年租金递增10％，以此类推至第20年 办公合同签订年限为1～3年，前两年租金不变，自第三年起每两年递增5％ 项目收入估算 商业和办公后20年的营收估算表（2） 商业和办公后20年的租金收益为24.2亿元 因为20年后的市场形势难于预测，所以该收益只做参考 项目收入估算 酒店式公寓销售收入为3亿元 假设酒店式公寓2万平方米的体量全部销售 20000平方米*15000元/平方米=3亿元 项目成本估算 总开发成本估算（1） 成本项目 工程量（m2） 单位成本（元/m2） 总费用 （万元） 估算依据 一、土地费用 39706.5 7488.29 29733 　 1、土地成本 39706.5 7051.74 28000 　 2、城市基础设施建设费 39706.5 225.00 893.39 15万元/亩 3、土地契税 39706.5 211.55 840.00 土地成本的3％ 二、前期工程费 87354.3 276.70 2417.10 　 1、招投标费用 87354.3 1.92 16.80 建安工程费0.04% 2、规划设计费用 87354.3 144.24 1260.00 建安工程费的3% 3、勘察费用 87354.3 0.72 6.30 设计费的0.5% 4、估价师、监理等费用 87354.3 81.74 714.00 建安工程费的1.7% 5、可行性研究费用 87354.3 48.08 420.00 建安工程费1% 三、建安工程费 118000 3559.32 42000.00 　 1、酒店 30000 5000.00 15000.00 　 2、办公楼 10000 3000.00 3000.00 　 3、酒店公寓 20000 4000.00 8000.00 1000元/平米装修 4、地上商业 28000 2500.00 7000.00 　 5、地下车库 15000 3000.00 4500.00 　 6、地下商业 15000 3000.00 4500.00 　 项目成本估算 四、配套设施和竣工费 87354.3 590.26 5156.20 　 1、人防 87354.3 60.00 524.13 地上总建筑面积60元/平方米 2、供水管道工程费 87354.3 17.50 152.87 建筑面积17.5元/平方米 3、电话工程工程费 87354.3 12.50 109.19 建筑面积12.5元/平方米 4、供电设施费 87354.3 145.00 1266.64 　 5、绿化费 87354.3 100.00 873.54 小区高档绿化100元/平方米 6、智能化设施费 87354.3 100.00 873.54 　 7、环卫接管费 87354.3 5.00 43.68 　 8、建设工程审价费 87354.3 4.81 42.00 建安工程费的0.1% 10、建设配套费 39706.5 320.00 1270.61 土地面积320元/平方米 五、开发间接费 87354.3 591.21 5164.51 　 1、物业管理基金 87354.3 192.32 1680.00 建安工程费的4% 2、不可预见费 87354.3 144.24 1260.00 建安工程费用的3% 3、管理费用 87354.3 254.65 2224.51 前三项费用的3% 六、总开发成本（万元） 87354.3 9669.95 84471.20 　 总开发成本估算（2） 项目总开发成本为84471万元 将项目的总开发成本分摊到地上建筑面积为9669.95元/平方米 项目经济测算总结 在没有将五星级酒店以及商业和办公后二十年的经营收入计入经营收入的前提下，本项目有3个亿的净利润；32%的税后成本利润率 项目销售相关案例借鉴 销售项目借鉴 案例——松江泗泾三湘商