巢湖半汤别墅项目策流划营销报告.pptVIP

第一部分 宏观环境 芜湖别墅市场，在售别墅楼盘不多，多以普通住宅+别墅混建的形态出现。目前品质较高的别墅为圣地雅歌，联排别墅主力面积在180-250平方米，但12000元/平方米的单价，将别墅总价拉升到200万/套以上，影响了该项目别墅的销售，共33套房源，目前只有3套成交。 芜湖开发区的凤鸣湖.凤凰城，其别墅单价相对较低，最贵的独立别墅也就7000元/平方米，联排等只有4000-5000元/平方米，且面积控制在180-230平方米，总价不高，目前已经全部售完。 芜湖别墅客群与合肥较为类似。 合肥、芜湖别墅市场投资比例较大，在30%左右。 市场现状 巢湖别墅市场处于起步阶段，早期有部分较低档次别墅（农村集体土地自建房），别墅大规模开发目前已知的只有远洲.玫瑰园1家楼盘，该项目预计在08年6月销售，由于该楼盘目前尚处于蓄水期，价格等敏感因素尚不对外公布。 本项目别墅在巢湖没有同类价格比较，下面我们将分别用市场参考法和成本还原法来推导半汤别墅的价格。 市场参考 (1) 由于巢湖目前无在售别墅，可了解的市区二手别墅（独幢）售价5000元/平米，结合市区在售商品住宅价格（中凯.景湖豪庭）与距离本项目最近的楼盘（四海花园），进行价格比较得出目前区域价格比在1.1：1左右，由此推断区域内独幢别墅价格约为4545元/平米。 市场参考