XX房地产项目开发可行性分析报告.doc

b b XX XX房地产项目开发可行性研究报告 国内外研究现状 国外研究现状 可行性研究是在 20 世纪前叶随着社会生产技术和经济管理、统计等科学的发展而 产生的。早在上世纪 30 年代，美国开发田纳西流域时就开始试行，作为流域开发规划 的重要阶段纳入开发程序，使工程建设得以顺利进行，取得了良好的经济效益。上世纪 50 年代以来，随着新技术不断涌现，世界科学技术和经济管理科学的迅猛发展，可行性 研究不断得到充实、完善和发展，逐步形成为一整 套系统的科学研究方法。到 70 年后 开始得到足够的重视，其发展过程中主要著作包括：经济合作与发展组织(OECD)《发 展中国家工业项目分析手册》[4]；联合国工业发展组织(UlVIDO)《项目评价准则》；经 济学家林恩.斯奎尔(L.Squire)和范德塔克(H.G.Vandertak)合著的《项目经济分析一影子价 格的推导和估算》；约翰.汉森撰写的《项目评价使用指南》；联合国工发组织和阿拉伯国 家工业发展中心(U1VID0-IDCAS)编写的《工业项目评价手册》[5]。在房地产项目可行性 研究的前沿领域，一些专家和学者分别从房地产的区位选择、投资资金筹措、投资成本 和收益、投资风险不确定性、目标合理性等不同方面对房地产项目投资的可行性进行了 一定的开拓性研究。 （1）W.Behrens And P.M.Hawranek[6]认为可行性研究是房地产投资决策的重要依据， 是投资分析中的重要环节，可行性研究是一个繁杂的系统工程，因此可行性研究是一个 反复优化的过程。 （2）著名房地产教育学家詹姆斯·格里克普（James ? Gerry Blackpool[7]）在其经典 论文《可行性研究的合理方法》中提出的“当房地产项目分析师认为,一个项目详细的具 体计划在特定约束和有限资源的条件下,具有满足特定目标的合理的可能性,那么这个房 地产项目就具有‘可行性’”。 （3）Gaglon.E.Greer And Micher.D.Farre[8]认为在房地产可行性研究中应加强对风险 的分析和认识，以免出现决策失误。同时他把风险分成三类:财务风险(financial risk)，它 是由不同财务管理方式引起的使用贷款的风险；可保风险(insurable risk)，它是由于自然 灾害引起的损失导致的风险，它可以嫁给保险公司：经营风险(business risk)，它是由于 决策者做出不恰当的决策或者错误判断而带来的风险。它们是可行性研究中要重要考虑 的因素。在房地产项目可行性研究中，首先，它吸收了科学技术的最新成果，如把电子 计算机、遥控遥测技术、计算机软件技术用于房地产项目的可行性研究中；其次，运用 了最新经济科学理论，如计量经济学，数量经济学，技术经济学，市场预测学和系统论， 以及经济效益理论与方法，用于科学预测房地产项目的经济效益；再次，房地产项目可 行性研究还吸收了现代管理科学理论，如企业管理理论、房地产营销理论和施工组织管 3 XX 理等，把它们用于降低投资成本和提高投资收益率。 （4）Arthur.J.Keowr 认为在房地产项目可行性研究中对不确定性因素分析时，可以 采用概率分析法，通过这种分析方法可测算风险的大小，以及对项目的影响程度。 国内研究现状 我国 20 世纪 70 年代开始，可行性研究的概念内容和方法被逐步介绍到我国，并运 用于工业项目建设前期的技术经济分析。主要参考文献有联合国工业发展组织在 1978 年、1980 年分别编写的《工业可行性研究手册》和《工业项目评价手册》。在我国，房 地产项目可行性研究起步比较晚，20 世纪 80 年代末开始推广房地产项目可行性研究， 进入 20 世纪 90 年代以后，房地产项目可行性研究进入快速发展的阶段。我国房地产项 目可行性研究主要是由政府倡导发起，1981 年国家计委正式发文，明确规定“把可行性 研究作为建设前期工作中的一个重要技术经济论证阶段，纳入基本建设程序”。1983 年 国家计委又颁发了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法 》，对可行性研究的 原则、编制程序、编制内容、审查办法等做了详细规定，指导我国的可行性研究工作[9]。 1987 年颁发了《建设项目经济评价方法与参数》，又进一步提高了我国可行性研究工作 的科学化、程序化。1993 年 4 月国家计委发出《中共中央关于制定国：民经济和社会发 展“九五”计划和 2010 年远景目标的建议》明确提出，在投资领域要明确投资主体建立 严格的投资决策风险责任制，强化投资风险约束机制，谁投资决策谁承担责任和风险。 目前我国可行性研究的指导文件是建设部于 2000 年颁发的《房地产开发项目经济评价 方法》,对房地产投资项目的经济可行性研究指出了研究框架和研究方法 ,指出开发