租赁合同的再法典化-学术交流.PDF

　 　 ２０１８年５ 月　 　 　 　 　 　 　 　 　 学　 术　 交　 流　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 Ｍａｙ，２０１８ 总第２９０期　 第５期　 　 　 　 　 　 　 　 Ａｃａｄｅｍｉｃ Ｅｘｃｈａｎｇｅ　 　 　 　 　 　 　 　 　 Ｓｅｒｉａｌ Ｎｏ．２９０　 Ｎｏ．５ 　 法学研究 租赁合同的再法典化 聂　 圣 ，魏文基ａ ｂ （华中师范大学 ａ．人文社会科学高等研究院；ｂ．法学院，武汉４３００７９） ［摘　 要］我国《合同法》分则租赁合同规范存在商化不足问题，不能有效回应现实需要，应在 民法典合同法编的制定过程中再法典化。 商事租赁合同的特殊性主要体现于租赁物使用的期限 和方法、擅自转租的法律效果、续租权利的保护、一房多租的履行顺序。 独立成条是商事租赁合同 规范入编的现实最优路径，应在此路径下针对商事租赁合同的特殊性，以实践为导向具体设置商 法规范。 租赁合同的再法典化对于合同法编其他有名合同的立法具有参考价值和借鉴意义。 ［关键词］合同法；租赁合同；民事租赁；商事租赁 － － － ［中图分类号］Ｄ９２３．６　 ［文献标志码］Ａ　 ［文章编号］１０００ ８２８４（２０１８）０５ ００８５ ０７ 租赁合同是我国《合同法》规定的１５种有名合同之一，是“使用财产合同”的典型类型，其双务性和 ［１］ 有偿性决定了其既可为民事生活服务，也可作为商事营业的重要方式。 在“私法实质化” 和“社会关 ［２］ 系全面商化” 并存的当代，租赁既是满足基本生存和生活需要的手段，也是生产和营利的常用工具。 其中，民事租赁和商事租赁虽然同属于租赁，但就伦理观念和价值取向而言已经貌合神离。 民事租赁以 道德伦理为导向，坚持保障生存、保护弱者的社会正义原则；而商事租赁则信奉商业伦理，以经济效率和 交易安全为主要价值追求。 民法典合同法编的立法应当认真对待现实世界中民事租赁和商事租赁正在 走向两个极端的现象，积极回应租赁合同再法典化如何处理商事租赁合同规范的问题。 　 　 一、司法实践照见租赁合同规范的商化不足 我国１９９９年颁布实施的《合同法》采取民商合一体例，不仅融合了两大法系的先进经验，与国际合 同法律规则接轨，而且适应了我国社会主义市场经济发展的需要，是一部相对成功的民事法律。 当然， 相对成功不等于没有不足之处。 我国《合同法》的主要问题在于分则没有妥当区分民事合同与商事合 ［３］ 同，存在商化不足与商化过度的弊端。 作为解决民商事纠纷的终局性途径，司法裁判为我们观察租赁 合同规范是否存在商化过度或者商化不足现象提供了素材。 从裁判者解释和适用租赁合同规范来解决 商业活动中租赁合同纠纷的具体情况看，现有立法明显未能有效回应现实需要。 （一）无效租期与被刻意忽视的第２１４条 《合同法》第２１４条明确规定租赁期限超过２０年的部分无效。 该规定不仅是裁判规范，还是行为 － － ［收稿日期］２０１８ ０１ ２４ ［基金项目］国家社科基金项目“公共租赁住房开发建设与准入退出的法律规制研究”（１４ＢＦＸ１１９） － ［作者简介］聂圣（１９９３ ），男，湖北宜昌人，博士研究生，从事公共政策与法治研究。 ·８５ · 规范。 理想状态下，商事租赁的出租人和承租人都熟谙租赁合同规则，为规避交易风险，会自觉将约定 租赁期限控制在２０年以内。 但从司法案例看，商业实践与立法者的预想存在较大偏差，大量商事租赁 合同，主要是以商铺、商厦、商业用地和厂房设备为标的物的租赁合同，约定的租赁期限超过２０年。 主 要有四种情形：一是直接在合同中明确约定长于２０ 年的租期，实践中常见的一般为３０ 年，有的为５０ 年，个别租赁合同约定的租赁