房地产经济学6-7城市与土地.pptVIP

产品类型 用地面积（m2） 建筑面积(m2) 容积率 用地占比 体量占比 销售单价(套内) 销售金额(万) 高层 27638 96733 3.50 40% 47% 7000 56427.58 小高层 34548 69095 2.0 50% 33% 7000 40305.42 商业 6910 41457 6.0 10% 20% 商务7000；商业1F16000，2F8000 36188.95 合计 69095 207285 3.0 100% 100% 6413 132921.95 高层 31093 128517 4.13 45% 62% 7000 74968.08 花园洋房 31093 37311 1.2 45% 18% 7300 23684.56 商业 6910 41457 6.0 10% 20% 商务7000；商业1F16000，2F8000 36188.95 合计 69095 207285 3.0 100% 100% 6505 134841.59 同等容积率下不同产品组合的销售单价及总销金额的对比（方案一、二） 方案一：纯高层 方案二：高层 + 花园洋房 方案三：高层 + 联排、叠拼别墅 方案四：高层 + 独栋别墅 产品类型 用地面积（m2） 建筑面（m2） 容积率 用地占比 体量占比 销售单价(套内) 销售金额(万) 高层 24183 135426 5.60 35% 65% 6800 76741.51 联排/叠拼 38002 30402 0.8 55% 15% 8829 26841.53 商业 6910 41457 6.0 10% 20% 商务7000；商业1F16000，2F8000 36188.95 合计 69095 207285 3.0 100% 100% 6743 139772.00 高层 41457 157537 3.80 60% 76% 7000 91896.35 独栋别墅 20729 8291 0.40 30% 4% 15000 12437.10 商业 6910 41457 6.00 10% 20% 商务7000；商业1F16000，2F8000 36188.95 合计 69095 207285 3.00 100% 100% 6779 140522.40 楼价中地价与房价的一般比例关系 用地性质 地价占混合楼价的比重（%） 房价占混合楼价的比重（%） 商业 50 50 办公 40 60 低层、多层住宅 30～40 70～60 高层住宅 20～30 80～70 工业 5～10 95～90 作业： 家乡所在地城市的空间布局形态，并分析空间布局的形成机理。 家乡所在地城市特定地块的容积率指标、土地价格、周边房地产价格、环境条件等进行采集，分析土地的集约利用现状及潜力、成因。 绘制不同类型（住宅、商业、工业）土地价格与地块离市中心距离的竞租曲线图 PPT20页左右，分组完成，两周后交. * 高层建筑 多层建筑 低层建筑 土地（公顷） 0.04 0.25 1.0 建筑资本成本 250 100 50 租金为40元时 土地成本 1.6 10 40 总成本 251.6 110 90 租金为200元时 土地成本 8 50 200 总成本 258 150 250 租金为1600元时 土地成本 64 400 1600 总成本 314 500 1650 要素替代性产生凸性竞价租金曲线 距离（方格） 建筑高度（层数） 总收入（元） 建筑物的资本成本（元） 其他非土地成本（元） 移动成本（元） 总租金支出（元） 占地面积（公顷） 竞价租金（元/公顷） 1 25 500 250 150 36 64 0.04 1600 5 4 500 100 150 180 70 0.25 280 存在要素替代性时的写字楼竞价租金 越靠近中心，土地的竞价租金就越高 为什么土地价格与土地利用强度有关？ （1）移动成本降低 （2）要素替代性降低了写字楼的总成本。 要素存在替代性时写字楼的竞价租金曲线 X=方格到中心的距离 1 具有要素替代性的竞价租金 1600 856 1000 200 5 e a j 不具有要素 替代性的 竞价租金 结论： 要素替代的影响是其提高了写字楼企业的土地竞价租金额； 当越接近市中心时，土地价格将以递增的速度上升，土地价格的迅速上涨又会激励更多的要素替代，其结果是城市中心附近修建的高层建筑越来越多。