物业设备写字楼设备工程部运行手册.doc

PAGE PAGE 1 工程制度汇编手册 目录 第一章 工程部机构设置及岗位职责P3 一、工程部职责P3 二、工程部组织机构图P3 三、各岗位职责P4 工程部经理/主管岗位职责P4 工程主管/值班工程师岗位职责P5 强电主管岗位职责P5 运行班长及运行维保员岗位职责P6 弱电主管岗位职责P6 弱电（领班）工岗位职责P7 暖通主管岗位职责P8 暖通（领班）工岗位职责P8 锅炉房运行工岗位职责P9 维修主管岗位职责P9 维修（领班）及维修员岗位职责P10 装修主管岗位职责P10 内勤（文员兼库管）岗位职责P11 第二章 工程部管理制度P11 第一节 基础管理制度P11 一、客户报修处理程序P11 二、紧急事故处理程序P13 （一）停电的处理程序P14 （二）水浸事件处理程序P15 （三）电梯困人的处理程序P17 （四）火灾应急处理程序P19 三、 年报告、月报告、周报告、天反馈制度P23 四、设备运行报告制度P24 五、 能源管理条例P26 六、工程设备档案管理规定P27 七、设备综合管理标准作业规程P28 八、 零件、耗材采购、库存及领用管理制度P30 九、工具管理标准作业规程 P31 十、 工程部钥匙管理制度 P33 十一、 外包项目招标和监督制度P34 第二节、 设备运行管理制度P34 一、安全运行管理制度P34 二、安全用电管理制度P37 三、临时用电管理制度P39 四、给排水管理制度P39 五、值班运行及交接班制度P40 （一）安全运行管理制度P40 （二）、供配电运行作业标准管理规程P41 （三）、柴油发电机运行管理标准作业规程 P43 （四）、中央空调运行管理标准作业规程 P45 （五）、电梯运行管理标准作业规程P46 （六）、弱电系统维修标准作业规程 P47 （七）、公共设施安装/维修标准作业规程P49 （八）、住户家庭安装/维修标准作业规程P52 （九）、给排水设备设施运行管理标准作业规程 P56 （十）、二次供水管理标准作业规程 P58 六、设备操作、保养及巡查制度P59 （一）、值班管理标准作业规程 P59 （二）、供配电设备设施安全操作标准作业规程P60 （三）、供配电设施设备维修保养标准作业规程P61 （四）、柴油发电机操作标准作业规程P63 （五）、柴油发电机维修保养标准作业规程 P65 （六）、电梯故障维修标准作业规程P67 （七）、电梯困人救援标准作业规程 P68 （八）、电梯日常维修保养标准作业规程P69 （九）、给排水设备设施操作标准作业规程 P72 （十）、给排水设备设施维修保养标准作业规程P73 （十一）、中央空调操作标准作业规程 P75 （十二）、中央空调维修保养标准作业规程 P76 第一章 工程部机构设置及岗位职责 一、工程部职责 工程部是实施小区（大厦）工程管理，保障设备、设施正常运行的职能部门。工程部的管理具有严密的科学性和较高的技术性，它是为客户创造安全、文明、舒适、方便的商住环境的基本保证和坚强后盾，是反映大厦服务水准、良好形象和声誉的重要标志。其职责范围如下： 负责小区（大厦）供配电系统、智能自动控制系统、通讯系统、电梯系统、空调系统、给排水系统的运行管理，维护保养和故障维修。 负责小区（大厦）公共设施、设备的维修保养。 负责业主（租户）室内二次装修的审批、监管、验收工作。 负责对业主（租户）室内设施、设备提供有偿维修服务。 负责小区（大厦）委外维修工程发包及监管工作 工程部组织机构图 组织架构 工程部经理 工程部经理 工程主管 工程主管 暖通工程师（主管）空调维修技师 一 人 暖通工程师（主管） 空调维修技师 一 人 弱电工程师（主管） 维修工程师（主管） 高配工程师（主管） 冷冻机 值班工程师（主管） 前台（仓管） 维修（领班）工配电（领班）工冷冻机暖通（领班）工空调维修技师 一 维修（领班）工 配电（领班）工 冷冻机 暖通（领班）工 空调维修技师 一 人 弱电（领班）工 各岗位职责 工程部经理/主管岗位职责 直接上级：管理处经理、物管中心经理、中心总监 直接下级：工程主管/各专业领班 工程部经理是进行管理、操作、保养、维修、保证设施正常运行的总负责人，其主要职责是： 1、在项目经理的领导下，贯彻执行有关设备和能源管理方面的工作方针、政策、规章和制度。负责本部门工作安排及管理工作。 2、履行与物业服务中心签定的目标合同，完成物业服务中心下达的各项管理目标和经济指标 3、负责组织设备的使用、维护、更新改造直至报废的整个使用过程的管理工作，使设备始终处于良好的技术状态。 4、在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，及时供给各设备所需的能源(水、电、油、汽等)。做好节约能源工作。 5、组织人力、物力，确保设备的正常