万达成本控制案各地案例.doc

北京、天津、石家庄、唐山四项目业务研讨会 9月21日，由股份公司成本部北区项目组牵头，在万达学院举行了“北京、天津、石家庄、唐山四项目业务研讨会”。各项目将工程结算过程中的宝贵经验和体会进行了交流和探讨。在此与全系统进行分享。 北京项目： 文稿： 一、做好反索赔工作 ? 各部门通力协作，团结是制胜的根本 ? 反索赔的目的。是为索赔准备的 ? 索赔的几点：（参见反索赔计划） 质量（结构质量，内外装质量），合同，工期索赔（分包招标），社会影响。营销。春节抢工费 ? 收集证据。各负其责，限时完成。 二、如何避免索赔的几点办法。承包商和业主之间的项目管理和水平之间的较量，谁输了，证明在管理上存在失误，在业务水平上存在欠缺，对于万达的项目管理公司来说，不能输。 ? 积累资料，在日常的工作中，应定期积累一下。包括但不限于发文记录，图纸发放记录，照片，影音资料，会议纪要。 ? 照片，影像资料。证明总包方在施工中是否有偷工减料的行为的直接证据，为避免总包方不认可，建议照片一定要求有日期。有测量工具，最好在拍摄照片时有成本部或者监理人员，或者总包人员在照片中，以证明事实存在。 ? 利用好监理。 监理的监理日记，旁站记录，发文记录，现场照片，影音资料是我方有效反驳总包方的依据。建议后续工作中，应增加成本对监理工作的管理办法，例如所有的监理文件亦应符合成本的需要。 ? 合同约定 例如：总包方的提出索赔，认为我公司是强硬要求总包方在基坑方案采取先挖土，后打桩的施工方案，认为应该采取先打桩后挖土的施工方案，这是方案错误导致的后续工地施工延期。我方不需要提出任何理论依据，只拿出了总包合同中的答疑文件，总包是自己制定的施工方案 ? 设计 例如：总包反索赔有如下几句话：以上增加费用及损失是由图纸、支护工程设计及配合业主单位销售原因造成，并非我方责任造成，因此由其造成的增加费用应给予我方补偿。请贵司按合同约定在规定的时间内给予审核、批复，并将涉及费用及时支付我方，以缓解我方项目成本及资金压力。（未提及春节过节费用及人员增加安排计划） 总包索赔的关键点是： （1）图纸的延误 （2）支护设计不符合基坑实际，支护设计不当。 （3）配合业主销售。 针对第一条。我公司设计部提出图纸的实际发放时间，以发文记录为准。没有记录的，我公司采取实际进度倒退法，及实际的工程进度前移确定一定时间确定总包方的需图时间。确定图纸不是我公司的责任 针对第二条。我公司提出，相应的勘察报告证明我公司的方案是正确的。类似工程（例如天津，北京等工程）实际案例，证明我方案是可行的。基坑支护的设计专家论证会的论证结果证明该方案可行。基坑支护出现问题后，专家的意见证明施工方的施工措施出现问题。 针对第三条：我方从合同中找到依据：总包方应当配合营销的要求。但考虑到合情合理的解释合同，甲方从长期合作的角度解释该条款，认为应当适当补偿因业主改变销售节点所带来的费用。但是，总包方的具体措施，有待商榷。 三、如何协查工作实际做法。鉴于万达工作的特点，很多工作做法，尤其是二次结构及错装修做法需要重新核实并确认。 ? 多问几个问号。这是总的指导思想，总包方上报的做法，表现为实际即为大量的金额，是关系到成本控制的关键，因为结构钢筋基本定型，而二次结构和粗装修是灵活性很大的，失真的做法会带来大量的成本支出，而且做法很容易。 ? 勤快，多方求证。这是实际的工作指导方针，多去现场，多问，多打听，包括小道消息，甚至深入总包内部探听消息。 ? 原设计。原设计与实际做法有很多不同，到底是什么原因使之不同。是否是总包刻意按照与己有利的方向更改的，还是虚假的 ? 带上工具，破坏性查看。实际查看。重点部位是地下室，小商铺，标准层，公共区域。重点节点做法是防水，地下室地面，墙面。容易被总包瞒天过海的部分是管道井，走廊，小房间。施工最容易偷工减料且涉及金额巨大的是外墙外保温，地面垫层厚度，墙面厚度，防水层的厚度。在实际核查中，应当查处一处，共同签认一处。在实际执行中，往往总包方会拒绝签字或者溜之大吉。我们要确保工程部和监理签字，同时流行照片，并以此向总包的领导反映，作为今后谈判的砝码。 ? 经验与水平。在实际核查中，是严格检验我们的施工水平和经验的了。各种相似做法的区别。例如：安石粉与耐水腻子的区别。毛地面与压光地面的区别，各种砂浆的质量。细石混凝土与砂浆的区别。保温层的厚度的鉴别等等 四、总分包结算工作界面的确定问题 ? 多问。多问几个问号，往往万达的特点是抢工，在实际中往往切给另一家来施工。各个队伍之间往往是干活时互相推诿，但到了结算时，大包大揽。 ? 结算报告多方复核。来另一家还指正总包。 ? 工程部界定。这是工程部的分内工作 ? 在一起开会。很多时候，因为人员调动的原因，离职的原因，导致很多界面无人知晓。这就需要大家在一起开会，共同