房地产金融课件5.pptVIP

(2)一般程序 思考题 1.结合中国的房地产金融市场状况，探讨住房抵押贷款证券化在我国发展需要具备的经济、金融和法律条件。 2.你认为中国如果要实施住房抵押贷款证券化，应该重点采用什么性质的机构做SPV？政府应在其中发挥什么作用？ 结构性风险评估： 现金流分配、损失分配、信用升级结构及规模、流动性便利。 法律法规风险评估：投资者是否具有第一完全追索权；破产风险：真实出售和破产隔离 第三方风险评估：信用升级者风险、受托管理人风险、其他第三方风险。 5、证券设计 是证券化过程的关键和难点。根据选配指标对贷款组合进行比较准确的分析和预测；测算贷款组合产生的现金流；最后，根据投资者的需求，对现金流重组。 资金入帐 6、证券发行 准备 委托承销 发售 7、资产管理与证券兑付 主要由服务人、受托管理人和评级机构来行使职责。 5．2．3 SPV的作用和运作 它是一个独立于发起人之外的空壳公司，实现对风险的隔离，一方面隔离因发起人破产而带来的造成SPV内用于资产证券化的标的资产损失的风险 ，当发起人将资产真实出售（解释）给SPV后，发起人的债权人将不再拥有对于这部分资产的追索权，这样就保证了标的资产的安全性，此过程被称为破产隔离。 SPV是贷款资产证券化交易结构的中心，其主要职责是从贷款出售银行购买抵押贷款债权，发行抵押贷款证券融通资金。 SPV的产权结构：由发起人组建的子公司（两方面问题：很难被认为是真实出售；利益分配受到影响；要进行表内融资）。由非发起人组建的特色机构（由独立的第三方组建，通常是基金形式） SPV的资产管理和权益信托：在法律上要求特色机构的资产管理职能必须有独立第三方承担；权益由一家独立的受托管理机构托管。 SPV的行为规范：只能从事与贷款资产证券化有关的经营业务和投融资活动。资产包括：住房贷款组合、各种担保合约的权利；负债包括：住房贷款证券、第三方负债、从属性债务和权益资本。在法律和财务上是完全独立的。 5．2．4、住房抵押贷款证券化风险与控制 1、 发行人风险与控制 风险:抵押贷款资产交易风险,证券发行风险,证券兑付风险. 发行风险的控制:合理预测资产组合的未来现金流；努力提高证券的信用级别；选择合适的证券承销商和方式。 兑付风险的控制:加强对支持资产的管理. 2 投资者风险与控制 风险 证券兑付风险:证券债务人破产,支持资产贬值,迟延支付,信用等级下降等. 流动性风险:证券不能卖出或贬值出售. 控制：禁止发行人负有除证券债务以外的其他债务； 　　　　对抵押贷款组合中所涉及的抵押财产投保 5．3住房抵押贷款证券化的种类及估价 ５．3．１　转手抵押贷款证券 　１．概念：将若干抵押贷款组合成为一个集合，以这个集合所产生的现金流（本金+利息）为基础发行证券，扣除一定比例的服务费和担保费后，将集合中的本息收入全部转让给投资者． 　２．现金流：抵押贷款的现金流是否与证券投资者的现金流相匹配是转手证券运作的关键． 　 抵押贷款组合要素 （１）加权平均息票利率：是组合中单笔抵押贷款利率按各自未偿还贷款金加权平均后的贷款组合利率 由于提前偿付的存在而在不断变化． （２）转手息票利率： 　证券投资者的收益是贷款利息收入扣除服务费（通常为贷款组合的０．５％）和担保费后的价差． 　８．５％－０．５％－０．６％＝７．４％ （３）加权平均贷款期限：是将抵押贷款组合中每份抵押贷款距贷款到期日的期限（通常以月为单位），进行加权平均得出的 （４）．资产组合要素： 　资产组合系数（§）＝贷款组合余额／证券发行时贷款组合余额 　　　　０＜§＜１ 　反映贷款组合中抵押贷款风险和收益的重要指标．§越大，说明贷款组合中剩余本金的余额越大，则证券收益越大，提前偿付的风险也越大． （５）无提前偿付情况下的转手证券现金流 　包括三部分：本金收入，利息收入和提前还贷收入． ３．转手证券的提前偿付风险 （１）与转手证券有关的提前偿付风险 紧缩风险：当市场利率下降，抵押贷款借款人可能提前清偿贷款，导致转手证券投资人预期收益下降和再投资风险上升的风险． 展期风险：是指当市场利率上升，借款人提前偿付减少，导致转手证券价格下降幅度较大和证券持有人对提前偿付部分的再投资机会减少所带来的风险． 　 （２）影响提前偿付的因素 再融资倾向： 　市场利率与合同利率之差：越大时，借款人进行抵押贷款再融资的动力就越强，再融资倾向与利差是非线形的，当利差在１．５－２个百分点时是提前还款的临界态．但真正的提前还款速度与临界点存在时滞（２－４月）． 　抵押贷款利率的变动路线： 　１２％－８％－１４％－８％：提前还款大量现 　１２％－１３％