上财-项目融资专题：房地产证 券化.pptVIP

房地产证券化专题 公共经济与管理学院 张学文 目录 一、房地产证券化内涵与外延 二、美国的房地产证券化 三、英国的房地产证券化 四、日本的房地产证券化 一、房地产证券化内涵与外延 房地产证券化是资产证券化在房地产领域的具体应用，它是以房地产为对象，以房地产或与房地产有关的债权作担保，发行股票、债券、单位信托或其他受益凭证，直接从市场筹集资金的一种资金融通机制。 房地产证券化有两种基本形态：一是房地产本身或所有权证券化（权益型），二是房地产抵押权的证券化（抵押权型）。其他则为二者的复合。 （一）权益型房地产证券化 权益型房地产证券化可以分为三种具体的形式： 项目融资证券化，它是以融资主体自身的资产或信誉作担保，或针对某一房地产项目并以其建成后的销售收益作担保而发行的证券。 房地产产权证券化，它是指通过有价证券形式，将房地产与投资者之间的直接物权关系转化为由于拥有有价证券而形成的债权关系，使房地产的价值由固定的资本形态转化为具有流动性的资本有价证券。 房地产投资信托（REIT），它是一种大众化的投资工具，是由专门的投资机构投资于房地产，通过发行受益证券或入股凭证的方式，将分散的不等额资金汇集成基金，交由专家进行经营和管理，投资者按出资比例分享基金的增值收益。 （二）抵押权型房地产证券化 抵押权型房地产证券化是指以一级市场（发行市场）上抵押贷款组合为基础，发行抵押贷款证券的结构性融资行为。 房地产抵押贷款证券化主要采取两种方法： 由二级抵押机构对房地产金融机构的住房抵押贷款项目进行“再贴现”，然后将此类贷款进行资产组合并发放有价证券，以“批发”的形式出售给机构投资者。 由“特定交易组织”（Special Purpose Vehicle，SPV）无追索权地购买房地产金融机构持有的住房抵押贷款，然后将此贷款整合成有价证券，在市场上公开出售以收回资金。投资者不局限于机构投资者，也可以是个人投资者。 二、美国的房地产证券化 房地产证券化最早出现在20世纪60年代的美国，随后在欧洲各国和日本得到普遍的推广，由此在全球范围内形成了房地产证券化发展的新时代。 目前，国际上推行的房地产证券化模式中，美国，英国和日本这三个国家的房地产证券化模式最为成熟和典型。 （一）美国房地产证券化发展历程 （二）美国的房地产投资信托 （三）美国的房地产有限合伙 （四）美国的住房抵押贷款证券化 （一）美国房地产证券化发展历程 1960年代美国的房地产投资信托的兴起代表着美国房地产项目融资证券化正式发展。 1970年美国房地产抵押债权流通机制建立后，在市场上形成了一种新的证券商品——政府国民抵押协会债券，其后又陆续推出了“抵押担保债务证书”、“抵押支付债券”、“抵押担保债务证券”、“不动产投资信托”、“收益参加型的抵押信贷”等新的房地产证券品种，各种房地产证券迅速发展起来。 目前，美国的房地产证券化模式主要有房地产投资信托、房地产有限合伙和住房抵押贷款证券化这三种形式。 （二）美国的房地产投资信托 美国的房地产投资信托，简称REIT，是由房地产投资信托基金公司负责对外发行收益凭证，向投资者募集资金。筹资之后基金公司将资金委托一家房地产开发公司，负责投资标的开发、管理及未来的出售，所获利润在扣除一般房地产管理费用及买卖佣金后，由收益凭证持有人分享。 在REIT运行模式中，投资者通过购买REIT收益凭证的方式投资，由投资银行参与其活动，投资者可随时通过证券交易所进行收益凭证的转让。 1、运作流程 2、美国的房地产投资信托的特点 美国的REIT都是封闭式的，可以在二级市场进行流通，其特点是一是只能投资于房地产，二是其估价较容易，资产价值不用每月清算，而开放式则需每月清算。 在美国，房地产投资信托基金作为一种封闭式的共同基金，不用纳税。这是因为，它起的是一种金融中介作用，替投资人购买房地产，所获收益只在分配给投资人后，由投资人进行纳税，而不像一般的公司利润那样，要在公司和收入者两方面被双重征税。 3、美国房地产投资信托的运作 大多数的房地产投资信托基金是由某个组织或某个机构发起的。这些基金的发起人可以自己管理基金，也可以从外面聘请经理进行基金的日常业务管理。 房地产投资信托基金的发起人，包括商业银行、独立经纪人、房地产公司、联营公司、人寿保险公司等。 在20世纪60年代后期，很多大银行发起了这种基金并对其进行管理，其中很多基金进行高风险贷款，在1973年至1974年间纷纷破产倒闭。 此后，银行不大发起这种基金。到1985年，只有3家商业银行仍发起这种基金，而大多数基金则由房地产业专门人员发起并管理。 4、美国房地产投资信托资本化特征 美国所有的REITs都以权益拥有的方式被资本化了。 如果REIT是个公司，它将发行普通股，有时也会发行优先股。如果不是公司形式，则通常发行收