国睿科技园可性研究报告.ppt

* 宏观房地产市场分析/南京写字楼市场 * 资料来源：南京市365，搜房网，安居客 南京写字楼在售及拟建项目分布 * * 宏观房地产市场分析总结： 房地产经济：南京房地产投资增速放缓，从房地产占比固定资产投资来看，市场处于正常运行水平； 房地产政策：南京宏观调控政策较为保守，目前已全面解除限购令，连续两次降息，目前市场反映较好； 南京土地市场：近几年，南京土地市场热度不减，土地市场结构性分化，呈现商办用地与郊区化；尤其是2014年末南京房地产市场放开限购以后，随着政策的利好，住宅市场的转暖极大增强了开发商的拿地信心，几乎所有挂牌出让的土地价格均达到了销售价格的50%，且都出现多轮竞价，各个区域的地价屡破记录，个别土地成交价格逼近拿地时的周边住宅售价； 南京宏观房地产市场：与2014相比，由于政策利好，2015年南京楼市库存去化加快，住宅市场有转暖迹象，个别楼盘出现日光； 公寓市场与其他大中城市具有共同特点：市场发展迅速，板块集中开发，产品供应密集，价格增长较快，开发商竞争策略由量转质，寻找高端公寓项目的需求者。随着政策利好，一手与二手住宅市场均呈现回暖态势。 写字楼市场：城中各个写字楼板块，特别是鼓楼和新街口板块，商务氛围成熟，销售去化为主。河西（奥体）板块供应量较大，正逐步形成南京商务副中心。目前南京办公楼开发由城中区域向外围扩散，由量转质，涌现一批高端服务型、智慧型科技办公（参考楼盘：斯亚首府、苏宁慧谷），发展商多依靠卖散实现投资回报。随着商务气氛不断成熟，未来南京办公楼市场将出现更多持有、整售等价值实现模式。 （参考楼盘:金陵亚太商务楼、德基二期） 宏观房地产市场分析/总结 宗地分析/经济指标 * 国睿科技园项目，规划总用地面积约67626㎡，规划指标如下： 用地性质 批发零售用地，科教用地（科研） 总用地面积（㎡） 67626（红线调整后） 地上总建面积（㎡） 356338 科研办公 200250 SOHU办公 19200 商业 132388 变电所 4500 备注：根据对方网上公示方案设计 宗地分析/地块现状 * 国睿科技园项目地块位于南京市鼓楼区虎踞北路52号（原14所），虎踞北路与模范中路两条快速通道的交汇处，东西有南京市内环隧桥西线，南北有高架桥隧道直通禄口机场，为净地。 * 宗地分析/区位分析 项目紧靠地铁7号线（规划）古平岗站、距离山西路商务圈大约1.5公里，交通便利，配套完善。 * 宗地分析/周边配套 周边商业：新城市虹桥中心、湖南路商圈、大观天地 周边商超：家乐福、华诚超市、KFC、麦当劳、超妍美容、干洗店等； 中国银行、工商银行、南京商业银行； 医疗配套：第三医院、挹江门卫生所、中大医院、康复中心、百信药店、国泰药店等。 人文历史：周边分布多数大学和科研单位，如南京财经大学、南京政治学院、南京工业大学、南京邮电学院、国电南京自动化研究所、724所、省邮政管理局等高校和大型企业。 景观资源：玄武湖、古林公园、狮子山公园、八字山公园、绣球公园、挹江门、兴中门、小桃园风光带及静海寺等众多旅游景点；中山北路沿线众多的民国风格建筑为项目带来了浓厚的历史感和人文感。 宗地分析/外部景观资源 * 阅江楼 山 护城河 挹江门 小桃源 水 城 林 依托护城河、阅江楼、挹江门等历史名迹，小桃源的自然风光，并可远眺玄武湖，山、水、城、林融为一体，景观资源稀缺。 宗地分析/SWOT * 优势 S 项目位于主城区，周边配套成熟，交通方便 山、水、城、林融为一体，外部景观资源稀缺 位于泛山西路商务圈，商业商务氛围较浓厚 劣势 项目商办体量较大，去化速度将影响最终收益率的实现 机会 靠近规划中的地铁7号线古平岗站，交通更加便利 我司国睿科技园项目即处于鼓楼区规划中的老城片，位于中央北路商务商贸轴附近，发展前景较大 威胁 W O T 宗地分析/测算依据 *