抚顺皇家海岸营销策略.docVIP

金牌代理 专一服务房地产 皇家海岸2008营销策略 PAGE 第 PAGE 5 页 共 NUMPAGES 58 页 建荣·皇家海岸2008年度营销策略 第一章 营销说明 一、皇家海岸即将上市进入销售期，因此，前期急速造势，引发市场关注，造出热销气势，让本案快速进入市场、迅速引爆，造成轰动，以强势热卖姿态进入市场。 如要实现热销气势必须做到以下几点： 如何使抚顺市民及沈阳市民认同高湾在沈抚同城中的历史地位，认可高湾的发展前景； 如何塑造项目为沈抚同城区/沈抚两地最佳高级住宅大盘的形象； 妥善解决迟迟未开发的不利传言； 以一盘之力对抗抚顺所有住宅项目的竞争； 利用皇家海洋乐园的影响力，树立市场品牌，为项目奠定基础； 二、2008销售目标 年度营销目标 达成销售任务 价格轨迹符合预期目标，并能与后续开发价格顺利衔接 树立项目为沈抚新城最佳高级住宅大盘的形象地位 树立项目为抚顺高档住宅消费群体首选目标的市场地位 树立建荣集团的高档景观住宅供应商的品牌 年度年销售目标 完成一期61000㎡住宅的销售 开展二期客户的前期积累 以3000元/㎡均价入市，3400元/㎡均价收市，整体销售均价为3200元/㎡ 年度可售产品说明 （1）、小高层三栋楼，总计216套住宅； 面积约为24200㎡，均价按3400元/㎡，总房价约82，280,000万元。 （2）、多层五栋楼，总计180套住宅； 面积约为17400㎡，均价按3200元/㎡，总房价约55，680,000万元。 （3）、东西厢房（南栋、北栋）公寓，总计54套住宅； 面积约为5535㎡，均价按2800元/㎡，总房价约15，498，000万元。 （4）、商铺（二层），总计24个； 面积约为3500㎡，均价按4000元/㎡，总房价约14，000，000万元。 总销售收入约为1.67亿人民币  类型 结构 面积 套数 总面积 单价 收入 结构 面积 套数 总面积 单价 收入 商铺上厢房多层住宅 平层 74.6 15 1119 2800 3133200 　 　 　 　 　 　 77.9 12 934.8 2800 2617440 　 　 　 　 　 　 85 18 1530 2800 4284000 　 　 　 　 　 　 86.8 9 781.2 2800 2187360 　 　 　 　 　 　 6F 平层 88 40 3520 3200复式 132 20 2640 3200 8448000 91.5 8 732 3200 2342400 137 4 548 3200 1753600 100.5 8 804 3200 2572800 150 4 600 3200 1920000 103.5 28 2898 3200 9273600 160 14 2240 3200 7168000 116.5 28 3262 3200175 14 2450 3200 7840000 123.5 4 494 3200 1580800 185 2 370 3200 1184000 132 4 528 3200 1689600 200 2 400 3200 1280000 12F 平层 85 20 1700 3400 5780000 复式 127 4 508 3400 1727200 87.5 30 2625 3400 8925000 132 6 792 3400 2692800 92.5 20 1850 3400 6290000 139 4 556 3400 1890400 102.5 60 6150 3400155 10 1550 3400 5270000 118.5 40 4740 3400178 8 1424 3400 4841600 140 10 1400 3400 4760000 210 2 420 3400 1428000 商铺 二层 3500 　 3500 4000 1400000 　 　 　 　 　 　 合计 　 　 448 49566 　 163008200 　 　 　 　 　 　 第二章 市场实态简述 一、抚顺市场简析 1、施工面积。住宅开发面积基本稳定在170万㎡～210万㎡/年。虽然商品房施工面积在2005年有一个巨大的落差，经了解，原因是2003/2004抚顺市国民经济和社会发展统计公报中商品房开发/竣工面积实为全市房屋施工/竣工面积。 2、竣工面积。2005/2006年住宅竣工面积急剧萎缩为正常情况。2003/2004/2005年开发量