房地产金基本知识.pptVIP

1.抵押贷款的操作程序 抵押贷款的操作流程，见图2—5； 抵押贷款合同的管理流程，见图2—6。 抵押贷款的操作流程 抵 押 房 屋 实 物 认 定 产 权 证 书 的 验 证 售房公司资质审定 所有权验证 产权证书 同实物的核验 所有权历史变化 共有人、租赁人调查 其他产权调查 土地使用证、 规划许可证、 销售许可证 房 屋 价 值 评 估 确 定 抵 押 价 值 填 写 抵 押 房 屋 清 单 签 订 抵 押 贷 款 合 同 办 理 房 屋 抵 押 登 记 合 同 终 止 抵押物建设 抵押物使用 房 屋 产 权 登 记 按约还款 归还抵押房屋产权证 违约处置 拍卖抵押物清偿 抵押贷款合同管理流程 选 择 借 款 合 同 格 式 固定资产类 流动资产类 借 款 合 同 的 书 写 审 核 借款申请书 抵押合同 借款合同 审批资料 借款合同报审单 借 款 合 同 签 章 借款人签章 担保人签章 经办行签章 借 款 人 及 抵 押 合 同 公 证 借 款 合 同 抵 押 合 同 编 号 分 发 借款合同变更 借款合同解除 借款合同终止 借款合同违约 抵押合同 借 款 合 同 保 管 法院 裁决 2.设定抵押的条件 可设定为抵押物的房地产包括： ⑴依法通过出让、转让方式获得的国有土地使用权； ⑵企业、公司、经济组织或个人所有的厂房、仓库、办公楼、商店、宾馆、自用住宅等建筑物； ⑶依法获得的房屋期权； ⑷依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物； ⑸依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等地的土地使用权。 3.不可设定抵押的房地产 ⑴权属有争议或不清的房地产； ⑵已依法公告在国家建设征用拆迁范围内的房地产； ⑶用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产； ⑷列为文物保护的古建筑，有重要纪念意义的建筑物； ⑸被依法查封、扣押或采取其他诉讼保全措施的房地产； ⑹未依法登记领取权属证书的房地产； ⑺未经中国注册会计师确认已缴足出资额的外商投资企业的房地产； ⑻行政机构所有的房地产，政府所有、代管的房地产； ⑼耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律允许抵押的除外； ⑽划拨土地使用权。 4.设定抵押贷款时应注意的事项 目前我国房地产的产权结构复杂，在产权多元化或产权不全的房屋设定抵押时应注意以下问题： ⑴共有房屋的抵押共有房屋可以抵押，但需经其他共有人书面同意。 ⑵出租房屋的抵押已出租房屋可以抵押，但需尽告知义务，租赁合同继续生效；目前公房不可抵押。 ⑶房改房的抵押“房改房”可以抵押，但抵押估价受到较大限制；不同类型的房改房，其评估价差异较大。 ⑷新增添附物问题房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。在需要拍卖时添附物可以与抵押物共同拍卖，但添附物拍卖所得抵押权人无权优先受偿。 5.抵押期限 房屋的抵押期限应与借款期限一致。 抵押物的权益期限不能低于抵押期限。 6.抵押权的物上请求权 贷款人对自己的抵押权有物上请求权，即当抵押物受到非法侵害时，抵押权人可以以权利人的名义独立请求法律保护。 物上请求权包括： ⑴停止侵害请求权 ⑵请求恢复原状或提供额外担保 ⑶消除危险请求权 ⑷排除妨碍请求权 ⑸损害赔偿请求权 7.拍卖抵押房屋的注意事项 当抵押人违约不按时偿还借款时，抵押权人可以依法进行处置，包括折价、拍卖和变卖等，其中拍卖是最常用的公开处置方式，是一个严格的法律过程。 ⑴拍卖应办理的手续 拍卖是由委托方委托拍卖人进行物业处置的方式，由在拍卖中出价最高者付出相应的购买款后得到标的物的过程。实践中，抵押人、抵押权人、法院都可成为拍卖的委托方，抵押人或抵押权人作为委托人时应协商一致同意委托受托人拍卖该抵押物。拍卖一定要按法定程序公开进行，违反法律规定的拍卖是违法行为，其结果不仅不被承认，可能还会导致严重的法律责任。 ⑵房屋拍卖后的清偿顺序 房屋拍卖所得的清偿顺序是： A支付处分抵押房屋的费用， B扣除抵押房屋应承担的税款， C偿还抵押权人的债权本息及抵押人应付的违约金， D剩余金额返还抵押人， E若拍卖所得不足于支付前三项费用的，抵押权人可以向抵押人追偿。 ⑶重复抵押时价款的分配 同一抵押物依法可以重复抵押，在实现抵押权时，按照登记的顺序来实现。 因此，房地产抵押必须进行抵押登记，否则抵押权人的权利就有可能不受保护。 ⑷房屋拍卖时的优先购买权 法律规定，在房屋被拍卖时，抵押权人应书面通知下列人员以保证他们的优先购买权： A已出租的抵押房屋的承租人； B共有房屋的其他共有人； C与抵押房