万科物业装修管理工作思路.doc

b PAGE b 万科物业装修管理举措 由于前期所实行的物业管理条例中对物业装修管理工作方面的相关法规的不完善、不细化、使得物业管理职权有限，既存在着诸多不规范的问题，从而增强了业主在装修时的违章念头，给装修管理带来了一定的难度。为此我们在借鉴了以往成功经验的同时，也在积极寻找着不足之处，不断提出新的管理方法，强化管理，增强预防违章和整改违章的力度。具体操作环节上的管理措施简述如下： 一、前期管理 宣传到位 在业主及施工队办理装修手续时，为防止业主不仔细了解所签定的《住宅装修须知》内容或存在着认识上的偏差，我们的管理员要非常专业地向业主询问具体装修内容、耐心细致的明确告知禁止行为与注意事项，尤其是可能涉及到的损坏房屋承重结构、改变房屋使用性质、以任何形式封闭阳台、在预制的空调架板外安装空调机等等违章搭建方面的禁止行为。同时，还要诚恳地提醒业主在装修过程中不清楚的问题应及时向物业咨询符合要求允许后再施工，以免造成不必要的经济损失。另外，本着为业主负责的态度，尽可能的请业主在办理装修手续时提供装修平面图，以起到宣传、告诫，防患于未然的作用。 二、初期管理 重点巡视 针对装修过程中，大部分违章多是在装修初期发生的特点，我们一直把装修初期当作管理的重点。装修管理员对装修现场至少每天巡视一次，加强对承重墙、阳台、平台等极易发生的违章部位进行观察，并做好巡视记录。一旦发现违章苗头，及时与业主联系提醒业主、打消业主违章的念头。与此同时，装修管理员还要将此违章动向告知地段保安密切关注，一有情况立即报告。只有这样才能及时发现违章，制止违章，把违章现象消灭在萌芽状态。 三、中期管理 监督得力 装修的中期过程也是管理的重点，往往很多的违章就是在中期显露。我们要求装修管理员在日常巡视时对装修户每下一道装修项目都及时询问、了解并及时指导、监督。 1.楼板打眼时的第一时间装修管理员现场督促施工队安装限位器，要求严格控制深度，以防野蛮施工打穿楼板。 2.对拆除承重墙所需的钻孔工具的管理（包括装修完工后的空调安装及开设厨房排气孔等），要求保安一经发现，应及时报告装修管理员到现场确认，并在保安值勤表上签字认可后，才能放入小区或进入室内，以有效地控制业主拆除承重墙与外墙上随意打孔的现象。 3.告诫水管铺设应注意的事项，一经发现在地坪上拌水泥，要求立即清理，并在未解决防水条件的情况下，一律不准在地坪上拌水泥，以防渗漏。 4.对不易掌控的违规行为及时、反复提醒施工队注意，如下水管倒涂料一经发现在及时要求施工队清理外，还需做好相关记录，一但以后发生因上述原因造成的下水管堵塞现象，便于我方对此问题的处理。 5.向业主强调防水层的重要性（因入住验房时即做了防水层的盛水实验，并通过业主验收合格）。因此在办理装修手续时就提请业主必须保护好防水层，决不允许因重新敷设埋地管线而破坏了防水结构层。若重新敷设埋地管线，则要求业主在埋地管线下补做防水层。若业主坚持不做，将做好记录，一旦发生渗水，规避了物业的责任。 6.加强对装修现场安全管理，要求施工队一律不得将电线头裸露，必须要用胶带扎好，不得将氧气瓶带入装修现场、不得使用电炉等。一经发现上述情况，立即整改。 7.了解装修施工人员是否有封闭阳台等违章行为，如有则积极与业主联系沟通，告知装修禁止行为和注意事项，避免造成违章事实的被动局面。 四、后期管理 不容松懈 装修户在后期装修过程中，我们也不能够放松管理。 1.室内油漆，要求施工队注意安全，不得在装修现场抽烟及使用明火，以防事故的发生。并要关闭分户门，防止气味及灰尘影响其他业主。 2.联合装修户进行退场的验收，发现公用部位因装修原因损坏的，及时要求施工队予以恢复。 3.对空调的安装，也要求业主必须按照小区的规定执行。 4.对装修管理员巡视记录，要求记录详细、准确，退场后由地段保安签字确认，以此来完善现场管理。 五、八小时以外的管理 杜绝管理中盲点 八小时外靠保安 充分发挥团队协作的力量，八小时之外的装修管理由保安监管，发现违章立即制止，性质无法确认的，立即通知装修管理员到现场处理，通过以上措施，以此来加强管理上的衔接，有效杜绝管理上的盲点。 八小时以外装修管理网络图 是不确定联系装修管理员到现场处理制止、停工否是否违章装修次日知晓装修管理员保安监管 是 不确定 联系装修管理员到现场处理 制止、停工 否 是否违章 装修 次日知晓装修管理员 保安监管 联系装修管理员到现场处理次日知晓装修管理员无法制止已制止 联系装修管理员到现场处理 次日知晓装修管理员 无法制止 已制止 六、形成有效的监控制度 在装修管理员日常巡视中，装修主管也每星期巡视不少每组三户的装修现场，以此来评估装修管理员的管理程度，发现问题也能有的放矢的培训、指导。帮助装修管理员解决装修管理中的疑难问题